Вопрос-ответ

17 Марта 2020
Анастасия Д Здравствуйте! Хотим переехать из Татарстана к морю, но органы опеки говорят, что продать квартиру нельзя, только купля продажа одновременно. Но за 2000 км это сделать нереально, если только сначала продать, а потом там купить, но органы опеки из-за детей в собственности не дают разрешение на продажу. Может кто-то сталкивался с такой ситуацией, как найти выход?
Здравствуйте, Анастасия!

На ваш вопрос отвечает юрист – Сергей Мушников:

«Ситуация довольно частая. Так называемые в народе «органы опеки» входят в систему исполнительной власти (обычно это Управление по вопросам семьи и детства, входящее в структуру администрации района). Инструкции и правила деятельности органов опеки иногда немного различны по различным районам (и по областям и краям), но в целом довольно схожи. Сотрудники исполнительной власти обязаны разъяснять гражданам нюансы реализации гражданских прав, начиная от рядового специалиста и далее по инстанции. Кроме того, всегда есть возможность идти с жалобой не только по инстанции вплоть до главы администрации района или города, но и в прокуратуру. Попробуйте всё же снова, взяв все личные документы семьи и документы на продаваемую квартиру, прийти на приём к рядовому сотруднику органа и попросить его подробно разъяснить все требования органа – и устно, и с выдачей Вам письменных инструкций и списков требуемых органом пакетов документов - как по продаваемой Вашей семьёй квартиры, так и жилья, планируемого к покупке в собственность детей (и родителей или родителя). Право распоряжаться своей собственностью есть у каждого гражданина, однако в случае наличия несовершеннолетних собственников объекта недвижимости – такой объект продать можно только при наличии письменного разрешения (распоряжения) «органа опеки» (а также с обращением к нотариусу за нотариальным удостоверением сделки продажи квартиры в Татарстане). Обычно орган опеки, рассмотрев поданные пакеты документов по продаваемому и приобретаемому объекту (в том числе, расположенному в другом регионе страны), дают разрешение со сроком на приобретение после продажи (обычно до трёх месяцев). После госрегистрации приобретённого жилья надо обязательно предъявить органу опеки документы, подтверждающие право на новую собственность несовершеннолетних. Вам более удобна к реализация такая формулировка в Распоряжении (разрешении) органа опеки: "Разрешить продажу (отчуждение) … при условии последующего приобретения...". Сделка продажи Вашей квартиры, по причине наличия собственности несовершеннолетних, требует нотариального удостоверения нотариусом Вашего административного образования, с последующей госрегистрацией либо в Вашем МФЦ или РосРеестре, либо в Москве, либо в ином городе, где это технически организовано. Покупку объекта (взамен) регистрировать в собственность можно в МФЦ или РосРеестре по месту административного местонахождения объекта, а также в Москве. Возможно, в Казани – тоже уже возможна госрегистрация сделок с переходом прав на недвижимость других регионов (это нужно узнавать на консультации в Ваших местных МФЦ и РосРеестре). Возможно, Ваш орган опеки имеет в виду такую возможность. Органы опеки бдят интересы несовершеннолетних и перестраховываются от возможных неисполнений родителями распоряжений органов опеки. Опека перестраховывается, чтобы Вы выполнили ее Решение. Как Вас проконтролировать в другом регионе? Если у Вас в другом регионе (у моря) подобрана квартира, то договаривайтесь с продавцом в регионе на поездку в Москву. Проведете свою нотариальную сделку по продаже и надо состыковать госрегистрацию обеих сделок в Москве (вряд ли такое делают в Казани, да и продавец квартиры, скажем, в Краснодарском крае, - вряд ли согласится ехать не только в Казань, но и в Москву). Лучше просите орган опеки заменить Разрешение («на последующую покупку...») Однако, с такой формулировкой ("Разрешить продажу (отчуждение) … при условии последующего приобретения...") - будет сложнее найти покупателя на Вашу квартиру - рисков много... Вашего покупателя и самого могут охватить опасения того, что Вами не будет исполнено условие (и будут нарушены права несовершеннолетних, с последующей подачей в суд органом опеки на расторжение продажи собственности несовершеннолетних), а также Вашего покупателя могут отговорить от сделки с Вами его юристы, адвокаты, риэлторы… К тому же потенциального покупателя Вашей квартиры должна привлекать цена Вашей квартиры – иначе очень возможна переориентация Вашего покупателя на менее проблемную квартиру. Для продавца выбираемого Вами для покупки объекта – Ваша семья в качестве покупателя – тоже может оказаться не самым удобным и привлекательным вариантом покупателя, поскольку почти все продавцы желают в первую очередь беспроблемных покупателей с «наличкой» (со своими деньгами и без участия в сделке условий иных органов и лиц). Кроме того, есть ещё немалое количество иных покупателей – с ипотекой Сбербанка (довольно удобные для продавцов, поскольку с такими покупателями возможна сделка даже удалённым способом – когда покупатель и продавец находятся в разных городах, и с госрегистрацией через услугу «Центра недвижимости Сбербанка»), с ипотекой иных банков, с «военной» ипотекой. Получается, что надо заинтересовать ценой и Вашего покупателя, и Вашего продавца (чтобы они дали время вам и содействовали техническому и правовому осуществлению задуманной Вами межрегиональной операции с недвижимостью). Но вначале Вам надо найти взаимопонимание с органом опеки. Ту возможны различные нюансы. Нюансы свои есть в каждом органе опеки, в каждой республике или области, и все инспекторы органов опеки – со своими нюансами и квалификацией… Возможно, Вам понадобится помощь знатоков местного вашего рынка, риэлторов с опытом контактов с органом опеки, местных юристов (но только занимающихся регулярно любыми сделками с недвижимостью). На досуге можете также почитать правовые документы и комментарии к ним, например: Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (с изменениями и дополнениями); "Административный регламент предоставления государственной услуги "Оформление предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению жилых помещений в случаях, установленных законодательством Российской Федерации" (утверждается отдельно каждым правительством края, области, республики). Возможно, облегчит Вашу операцию, если Вы выберете вариант жилья для покупки, который будет обслуживать риэлтор или юрист – и тот посодействует Вам в сборе пакета документов на покупаемый объект (по перечню вашего органа опеки) и организации сделки покупки.

Возможно, Вы решите, что лучше повременить с такой операцией – или до лучших времён в плане регламентов и законодательства (и до лучших времён в плане эпидемиологическом), или вообще – до достижения совершеннолетия всеми собственниками квартиры. Вам думать и решать! Всяческих удач Вам!»

Возврат к списку



sLws_G_P91o.jpg
aksweb.gif  
©2018 Переезд на море - отдых, недвижимость, переезд на ПМЖ.
Сайт носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой