Вопрос-ответ

30 Мая 2016
Ната Здравствуйте. Увидела объявление  о продаже 1 комнатной квартиры ЖК Ария в подарок мансарда. Мансарда без документов, документы только на квартиру,но застройщик разрешает использовать ее и делать там второй уровень. Вариант для меня оказался заманчивым. Вопрос насколько это рискованно? Не придет ли дядя и не отбирает у меня подарок? Насколько ликвидной будет квартира при продаже?
Здравствуйте, Ната!
На ваш вопрос отвечает эксперт сочинского рынка недвижимости – Сергей Мушников:
«Чтобы этот «подарок» (мансарда – то есть, чердак, по-русски) – стал настоящим, законным, его надо оформить как объект недвижимости (в единоличную собственность, с отдельным свидетельством о праве собственности). В противном случае, этот чердак – общее имущество всех собственников дома. Судя по тому, что застройщик не имеет свидетельства на эту мансарду – значит, по проекту эта мансарда является общим имуществом дома.
Обычно жильцы многоквартирных домов, отгораживая общее имущество дверью или перегородкой, часто не задумываются, что создание такого «новодела» может противоречить закону. Случаев, когда жильцам приходилось демонтировать «новоделы» по требованию УК, ТСЖ, МЧС или решению суда, немало.
Отгораживая «новодел», соседи редко спрашивают согласия других собственников жилых помещений, считая, что в этом нет необходимости. Однако Жилищный кодекс РФ говорит об обратном. Часть общего места в доме — это общее имущество собственников многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ) — всех собственников, а не только собственника ближайшего к «новоделу» жилого помещения. По смыслу ст. ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, создание «новодела» — это уменьшение общего имущества, допустимое только с общего согласия, полученного и оформленного с соблюдением требований закона.
В большинстве случаев «новоделы» годами существуют без всякого юридического оформления. Однако это не отменяет того факта, что имеет место нарушение положений ЖК РФ. Чтобы инициировать процедуру демонтажа незаконного «новодела», достаточно одного недовольного соседа, который обратится с иском в суд.
В суде создание «новодела» может быть расценено как реконструкция и как перепланировка.
В обоих случаях узаконить «новодел» можно, если на это получено согласие ВСЕХ собственников, не нарушены строительные нормы и правила, изменения не влияют на эксплуатационные характеристики дома. Для проверки этого может быть проведена строительно-техническая экспертиза.
Нередко бывает, что самовольный «новодел», созданный без согласия всех собственников или с нарушением действующих норм, демонтировали по решению суда.
Кроме того, создание «новодела» может нарушать правила пожарной безопасности или утвержденные постановлением Госстроя РФ правила и нормы эксплуатации жилого фонда РФ. Входы на лестничные клетки и чердаки, а также подходы к пожарному оборудованию и инвентарю должны быть свободными (3.2.16 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170).
Из практики, ваш случай можно узаконить (окончательно и бесповоротно) только через суд. Можно, но сложно. Надо добиться согласия МЧС, что очень проблематично. Надо получить  согласие всех собственников дома (а не только одного собственника-застройщика, если он, конечно, на текущий момент не единственный собственник в доме).
Ну а ликвидность при продаже квартиры зависит не только от полноты пакета документов, но и от назначенной цены продажи, и от организации процесса продажи, и от предпродажной подготовки квартиры».

Возврат к списку



sLws_G_P91o.jpg
aksweb.gif  
©2018 Переезд на море - отдых, недвижимость, переезд на ПМЖ.
Сайт носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой