Вопрос-ответ

Здравствуйте, Дмитрий! 
На ваш вопрос отвечает юрист – Сергей Мушников:
«Термин "жилое помещение" - это не статус, а именно термин, обозначающий один из «видов» жилых помещений (наряду с другими терминами: «Квартира», «Жилой дом», «Часть жилого дома» и иных…). Этот термин принят в законодательстве России еще с 2005 года, однако, похоже, что многие граждане России (и даже некоторые отделы Росреестра) узнали про этот термин недавно, или вообще ещё не знают о нем. Никаких «подводных камней» в этом виде жилья нет, но есть некоторые нюансы. Этот вид жилья возникает (или – может возникнуть) при разделе любого Жилого Дома (но – не Многоквартирного) на отдельные составные объекты недвижимости – эти самые «жилые помещения» (ещё вариант – «части жилого дома»). На отдельные составные объекты недвижимости может быть разделён и только что построенный Жилой дом, и Жилой дом, построенный недавно, или давно, или очень давно. Жилые дома, как правило (в отличие от большинства Многоквартирных жилых домов советского и российского периодов), в подавляющем своём большинстве, построены на выделенном документально земельном участке (ИЖС, ЛПХ и др.), и, соответственно, кроме документа на право собственности на Жилой дом (и, производно, - на Жилые помещения или на Части жилого дома), имеют и документы на Земельный участок (или право собственности на участок, или право аренды на участок). Город Сочи входит в ряд приграничных районов Краснодарского края, в которых существует запрет на приобретение иностранцами права собственности на землю. В результате этого иностранцам приобрести жилые помещения с долей участка под домом нельзя (кроме случаев, когда земля под домом в аренде, но это редко случается).
Кроме этого нюанса, ещё есть нюанс: сделки с Жилыми помещениями, созданными в составе Жилого дома, расположенного на земельном участке, выданном на праве собственности, - обязательно подлежат с 2016 года нотариальной форме сделки, поскольку такие Жилые помещения связаны неразрывно с правом общей долевой собственности на земельный участок. И вообще, по состоянию «на сегодня», все объекты недвижимости, принадлежащие продавцам на праве общей долевой собственности (а также и единоличная собственность, но принадлежащая несовершеннолетнему лицу) – подлежат обязательной нотариальной форме сделки. А нотариус в обязательном порядке потребует нотариально заверенное согласие супруги покупателя - на покупку или конкретных объектов, или «любой недвижимости в городе Сочи» (советую сделать такое согласие – если отправитесь в Сочи покупать без супруги). 
Как выбрать «нормальное» "жилое помещение"? – Советую привлечь к выбору опытного специалиста по недвижимости и/или юриста, практикующего по сделкам с недвижимостью. 
Насчёт операции «брать ипотеку» - то для начала вам следует подать заявки на ипотечное кредитование в тех банках, которые находятся у вас «под рукой» в вашем регионе – проведите анализ разнообразных ипотечных программ, оцените нюансы каждого ипотечного продукта, различия в требованиях к заёмщикам (супругам) и к пакету требуемых документов, увидите различия в результатах заявок и так далее… И уже с полученным опытом, частично подготовленными  – прибудете в Сочи для проведения ипотечной сделки. 
Реально ли найти квартиру в районе 50 кв.м. за 4 млн. рублей (в районе, чтобы рядом были детские сады и школа)? Сложно, но возможно. Вариантов будет не особо много, но будут. Большинство из этих вариантов – будут без отделки. Всё же вы обозначили невысокий для Сочи уровень цены: 80.000 рублей за кв. метр. Не знаю, правда, что для вас значит - «рядом». В Сочи-Центре и в Центральной части Адлера – вряд ли найдёте. Но в городских районах ценником пониже или в сельских районах – возможно: КСМ, Мацеста, Блиново, Весёлое, Дагомыс, Головинка, Вардане, Волковка (подальше от приморских мест). 
Есть вариант, близкий по цене и Вашим пожеланиям – обжитой, с отделкой и с мебелью.
Удачи вам и до связи!»