Вопрос-ответ

25 Февраля 2017
Вероника Здравствуйте, уважаемый Сергей Борисович! Думаю со временем обратиться к Вам за помощью, а пока нужен совет. Скоро получим документы на двухкомнатную квартиру в ведомственном доме в Адлерском районе. 60 квадратов, плюс около 8-9 квадратов балконы-лоджии. Нам эта квартира маловата, но и жить пока мы в ней не будем. Есть мысль продать её и купить две квартиры в новостройках, либо одну в новостройке, а вторую вторичку. Есть материнский капитал.  Можно взять ипотеку млн 2. Вроде по оценкам квартира стоит около 5 млн.
Встанет проблема с налогом, ведь квартира в собственности менее 5 лет, четыре собственника из них двое детей.
По квартирам желательно бы одну в Сочи, вторую в Адлерском районе. К примеру смотрю на ЖК "Три капитана". Хотелось бы квартиру с видом на море.  Две квартиры нужны так как возможно будем перевозить свекровь к нам поближе, а пока пустует квартира - сдавать в аренду.
Как видите в мыслях полный сумбур, без помощи тут не обойтись.
С уважением, В.
Здравствуйте, Вероника!
На ваш вопрос отвечает эксперт сочинского рынка недвижимости, юрист – Сергей Мушников:
«Если ваша семья получает собственность на квартиру в порядке бесплатной приватизации, то в таком случае, чтобы продавать её без налога, надо дожидаться 5-летнего срока владения с момента регистрации права собственности в Росреестре. Или продать раньше 5-летнего срока владения, при подсчете налога надо учитывать кадастровую стоимость квартиры, умноженную на коэффициент - 0,7, а от нее уже высчитать 13%). Например, если кадастровая стоимость вашей квартиры составляет 4 млн. рублей, то сумма налога при продаже составит – 4 млн. х 0,7 х 0,13 = 364 000 рублей. Сумму налога вы можете приплюсовать к той сумме, которую вы планируете получить на руки при продаже вашей будущей квартиры. Т.е. переложить проблему оплаты налога «на плечи» покупателя. Или откровенно договориться с ним об оплате суммы возникающего налога пополам.
Если же ваша семья выкупает эту квартиру, то встаёт вопрос (при подсчете налога) о сумме, указанной в договоре при покупке этой квартиры. Если в предыдущем договоре купли-продажи будет указана, например, сумма продажи – 4 млн. рублей, а вы собираетесь ее продавать за 5 млн. рублей, то налог при продаже - 13% будет рассчитываться с разницы (т.е. с полученного дохода) – 1 млн. рублей. В этом случае сумма налога составит – 130 000 рублей. 
Материнским капиталом удобнее всего гасить первоначальный взнос по ипотеке. Выбирая объекты для покупки, надо иметь в виду, что пакеты документов по выбранным объектам должны устраивать и банк, выдающий ипотечный кредит, и государственный орган, охраняющий права несовершеннолетних (Управление по вопросам семьи и детства), поскольку в этом органе надо получить разрешение (Распоряжение органа) на продажу долей в праве собственности на квартиру, принадлежащих несовершеннолетним членам вашей семьи. Надо сначала  увидеть документы на вашу квартиру, уяснить размер кадастровой стоимости этой квартиры, понять вид сделки, прикинуть величину НДФЛ с продажи этой квартиры, найти покупателя на квартиру, и рассмотреть  варианты для альтернативной покупки, какие будут на рынке на момент появления покупателя на вашу квартиру. Ну и решить вопросы с ипотекой, с маткапиталом, и с органом опеки. Дольше всего решается вопрос с органом опеки (через МФЦ), к тому же надо в этот орган предоставить полные пакеты документов и по продаваемой квартире, и по приобретаемым на имя детей объектам. Не каждый покупатель соглашается ожидать получения Разрешения на продажу. Да, комбинация непростая, на это уйдет определенное время. Варианты в ЖК "Три капитана" могут вас и не дождаться. Вы сами со всеми этими делами можете и не справиться. Для успешного выполнения  ваших планов, я бы посоветовал вам нанять для этого надежного риэлтора, или юриста. Желаю удачи!».

Возврат к списку



sLws_G_P91o.jpg
aksweb.gif  
©2018 Переезд на море - отдых, недвижимость, переезд на ПМЖ.
Сайт носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой