Вопрос-ответ

21 Ноября 2016
Елена Сергей Борисович, здравствуйте! Я пишу из Екатеринбурга, мы собираемся в течение года купить квартиру в Сочи, однокомнатную или студию , собираемся брать ипотеку. Подскажите, в какое время года покупать квартиру, поспешить и купить в январе, или можно дождаться марта- апреля, цены не вырастут? С сентября вроде немного сейчас пониже стали. Вы беретесь за сопровождение сделки?
Здравствуйте, Елена! 

На ваш вопрос отвечает эксперт сочинского рынка недвижимости – Сергей Мушников:

«Будущее – это загадка, это касается и цен на недвижимость. Рынок недвижимости Сочи – «рублёвый». В последние годы цены в Сочи постоянно и плавно растут. Риэлторы Екатеринбурга сообщают, что цены в Екатеринбурге продолжают снижаться, и застой на рынке Екатеринбурга усугубляется. Будут ли эти процессы (в Сочи (вверх), а в Екатеринбурге (вниз)) продолжаться в том же виде и темпе в 2017-м году – можно только гадать. Это зависит, наверно, от многих факторов. Зависит, наверно, и от Большой Экономики, и от Большой Политики (включая «фактор Трампа», и санкции, возможно). 

Решать вам, что и когда продавать, что и когда покупать. Кроме того, чтобы продать, - это надо ещё и покупателя подходящего найти (а в Екатеринбурге с покупателями сейчас не густо, как слышно). А в Сочи, между прочим, далеко не все продавцы рассматривают покупателей-ипотечников (по самым различным причинам, обстоятельствам и аргументам). Не всех продавцов устраивают: 1) алгоритмы, условия и скорость «ипотечных сделок», 2) действия и отношение банка к продающей стороне, 3) перечень запрашиваемых банком справок-документов (этот перечень шире, чем перечень МФЦ (перечень РосРеестра)), 4) неторопливость, как правило, выбора объекта и действий покупателя-ипотечника, 5) отсутствие задатка или иных полновесных гарантий для продавца со стороны покупателя (и банка) – гарантий того, что планируемая сделка дойдёт до желаемого продавцом результата (полного расчёта с продавцом)(банк не советует покупателю давать задаток продавцу до полного одобрения сделки юристами и экономистами банка, поскольку есть вероятность отказа банка от сделки, причём «без объяснения причин отказа»). Такие отказы иногда случаются. Поскольку причина отказа банка далеко не всегда даже устно сообщается сотрудником (менеджером) банка, стороны купли-продажи  часто винят друг друга в срыве сделки (либо «что-то не так» с объектом или с продавцами, либо – «что-то банк обнаружил насчёт покупателя»). Однако случаются и чисто «банковские» причины отказа, причём порою очень неожиданные или даже анекдотичные, и даже системные. Например, в Перечне видов недвижимости Сбербанка (источник – начальник сочинского отдела ипотечного кредитования Сбербанка) отсутствует такой абсолютно легитимный вид недвижимости как «Часть жилого дома» (термин введён в оборот давно – в 2005-м году). Банк ВТБ-24 (Сочи) не кредитует покупку «жилых помещений» (термин введён в оборот также в 2005-м году). В Сочи более половины «квартир» самых доступных ценовых сегментов рынка - именно с этими терминами. Для банков ипотечное кредитование – лишь одно из многих направлений бизнеса, и если банк решит направить свои денежные активы по другим направлениям, и решит отказать в выдаче вам ипотечного кредита, то он (банк) в этом не сознается. Так же бывает, что специалистов банка всё же не устраивает что-то из характеристик объекта, либо вид объекта, либо набор или формы собранных документов, заявлений (согласий) супругов собственников (если несколько совершеннолетних собственников). Ведь для банка объект недвижимости – это залог, который, в случае просрочки покупателем-ипотечником платежей по кредиту, возможно, придётся продавать, причём продавать желательно быстро и достаточно выгодно с точки зрения интересов банка. С этой точки зрения, сочинская недвижимость более удобна и понятна сочинскому банку, нежели банку другого города (региона). И если дело пойдёт по пути реализации залога, то банку на этот момент и период очень желательно уже иметь: 1) полный пакет всех мыслимых документов на объект (уже собранный на средства продавцов и покупателей); 2) иметь минимально возможные риски на аресты, запреты, судебные право притязания на объект – со стороны, как супруга покупателя, так и со стороны всех предыдущих собственников, супругов всех предыдущих собственников, а так же иных лиц или членов семей всех предыдущих собственников, имевших когда-либо какие-либо права на приобретение (или приватизацию) объекта, или на пользование (проживание) объектом, или потративших средства на неотделимые улучшения объекта. 

Поэтому, при ипотечном кредитовании банк действует максимально перестраховочно с точки зрения именно своих интересов, а переживания покупающей стороны и, тем более, продающей стороны (я уж не говорю про переживания юристов и риэлторов) банк волнуют минимально (то же самое можно сказать и про расходы участников планируемой сделки – на сбор документов, на услуги эксперта-оценщика, на услуги нотариусов, риэлторов и юристов, на страхование, на банковские услуги, на транспорт и связь…). 

Конечно, будем стараться преодолеть все возникающие вопросы и достичь положительного результата.

Если у вас есть время, то подайте личные документы на рассмотрение в несколько различных банков в вашем городе, сравните требования банков и результаты рассмотрений. 

Если нужно улучшить вашу «кредитную историю», то улучшите её (купите несколько недорогих товаров в кредит и исправно, или даже досрочно, оплатите эти кредиты)(это всё – если вам так подскажут в банках).

Паспорта у вас и у вашего супруга, Свидетельство о браке – должны быть в полном порядке, без повреждений, без ошибок.

Но, имейте в виду, что продавцы самых «горячих» выгодных вариантов – как правило, всё же «ловят» покупателей с «наличкой».

В последние 4 года на рынке недвижимости Сочи особой разницы по временам года не чувствуется, сезонных «всплесков» или «спадов» нет. На мой взгляд, рынок недвижимости Сочи – самый активный рынок среди российских городов. То, что цены в Сочи стали с сентября ниже (как вы пишете) – это не так. Наоборот, наблюдается плавный рост цен, примерно по 1 проценту в месяц.

Сопровождение сделки любой сложности возможно. Обращайтесь, мы сможем вам помочь. Желаю удачи!

Возврат к списку



sLws_G_P91o.jpg
aksweb.gif  
©2018 Переезд на море - отдых, недвижимость, переезд на ПМЖ.
Сайт носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой