Вопрос-ответ

Здравствуйте, Виктория!

На ваш вопрос отвечает юрист – Сергей Мушников:

«Окончательным подтверждающим документом насчёт любой характеристики любого вида недвижимости является на сегодня Выписка из ЕГРН (её предшественники по более ранним годам – Выписка из ЕГРП, Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Если Вы видите перед собою Выписку из ЕГРН и в ней отражено, что вид жилого помещения – это «помещение» (жилое или нежилое), то это значит, что раздел дома (здания, строения) на помещения (жилые, нежилые) произошёл и зарегистрирован уполномоченным государственным органом. Государственная регистрация раздела дома на помещения происходит при подаче на госрегистрацию документа-основания правового характера и технического (кадастрового) документа («Технического плана»). Технический план изготавливается лицом, имеющим право производить кадастровые работы. Документом-основанием правового характера чаще всего является либо Решение суда (если возник судебный спор между собственниками дома или между собственниками дома и государственным органом), либо Соглашение о реальном разделе дома (заключённое между собственниками дома, не имеющими между собою споров). В результате раздела объекта капитального строительства (ОКС) – внутри ОКС-«матки» (дома, здания, строения) создаются новые объекты недвижимости (с отдельными входами и со своими кадастровыми номерами и характеристиками) и этим новым объектам недвижимости, в зависимости от назначения земельного участка под ОКС-«маткой», присваиваются термины видов недвижимости: с назначением «под многоквартирный дом» - возникают «квартиры»; с назначениями типа «под ИЖС» (варианты названий), «садоводство» (варианты названий), «личное подсобное хозяйство» - возникают объекты жилого назначения с терминами «Жилое помещение» (часто) или «Часть жилого дома» (более редкий термин). Если же земельный участок под зданием имел иные какие-то назначения (их много разных), не предусматривающие строительство домов жилого назначения, то такой ОКС может быть разделён только на объекты с термином «Нежилое помещение» (назначение – нежилое) и по адресу таких помещений нежилого назначения, соответственно, не получится получить никакую регистрацию по месту жительства. Народ чаще всего и называет нежилые помещения – апартаментами. В народном обиходе ходит несколько слов, не являющимися терминами для объектов недвижимости – например: апартаменты, студии, частички, подселения, пентхаусы, таунхаусы… и прочие всякие бунгало, виллы, дачи, фазенды. Отчасти такие слова иногда просто на руку продавцам и менеджерам по продажам, которые в документах на продаваемый объект при этом видят менее поэтичные термины. Особенно не полюбился народу термин «помещение» (жилого или нежилого назначения), хотя термин «жилое помещение» в широком ходу в сфере недвижимости на законном основании - с 2005 года.

Разделы домов и зданий (на помещения или на квартиры) чаще всего происходят запланировано у застройщиков, создающих ОКС с нуля (от «голого участка») для дальнейшей распродажи. Но бывают и другие ситуации, приводящие к разделу: реконструкция зданий жилого и нежилого назначений с дальнейшей распродажей или без таковой; раздел дома вступившими в наследство наследниками; раздел дома по решению членов одной семьи или между бывшими членами одной семьи (тут масса причин и вариантов может быть).

После госрегистрации (в результате раздела дома) новых объектов недвижимости – помещений, собственники этих помещений могут заключать сделки с этими помещениями – например, продавать. При этом надо иметь в виду и права на земельный участок – право аренды или право собственности на землю, но только в том случае, если у продавца есть права на землю.

К сожалению, какого-то исчерпывающего пакета документов (на любую недвижимость), гарантирующего на 100 % чистоту (правовую, кадастровую, техническую, биологическую) пока наше государство не обеспечило. Управление Федеральной регистрационной службы (РосРеестр) – это регистрирующий орган, однако любая запись и любая сделка может быть и с ошибкой, и оспорима (в пределах установленных сроков исковой давности). Могут быть как ошибки, так и правонарушения на любом этапе создания объектов недвижимости – начиная с выделения земельного участка. Не исключены и ошибки в проектировании, ошибки и строительных организаций, дефекты в строительных материалах и изделиях. А ещё у объектов недвижимости есть и история переходов права собственности, субъекты права и их текущее состояние и способность к сделкам, права супругов собственников. Есть ещё и смежные землепользователи, права которых тоже могли быть нарушены. У объектов жилого назначения есть ещё и вопрос о лицах, имеющих право проживания и зарегистрированных по месту жительства. Немаловажен и комплекс вопросов насчёт коммуникаций и коммунальных услуг (количество, объём, качество, легитимность). Пока не по всем вопросам созданы государством общественно открытые реестры, каталоги. Не на все вопросы  можно найти ответы (легко и надёжно). Добросовестный покупатель пока что не защищён от рисков и проблем. Законодательство не обладает стройностью и понятностью.

Вот и получается, что при каждой покупке покупатели ищут «подводные камни» - самостоятельно или с привлечением специалистов, знатоков, людей с опытом… И каждая сделка – уникальна, так как уникален и объект недвижимости, и уникальны собственник и приобретатель, и различные условия сделки сторонам ещё надо обговорить и привести к общему знаменателю.

На мой взгляд, чтобы избежать «неприятных неожиданностей» вам следует нанять ради безопасности сделки надежного специалиста (риэлтора, юриста), который будет отстаивать ваши интересы. Такие специалисты в Сочи есть…».