Вопрос-ответ

2 Мая 2021
Комиссарова Ольга Здравствуйте! Хотим приобрести квартиру (статус квартира) в Адлере, Сириус, Перелетная д.13. По информации риэлтора дом вводился без суда и без нарушений. Мне предоставили только выписку из реестра. Как мы можем убедиться в правдивости информации. В этом районе много домой из-за незаконности постройки сносят, не хотелось бы нарваться на такой объект. Что скажете?
Здравствуйте, Ольга!

   Ваши опасения не беспочвенны: федеральная территория «Сириус» - это особая зона, где федеральные власти реализуют свои амбициозные проекты (строительные, образовательные, спортивные, развлекательные). Сформирована своя администрация, разработан перспективный план развития, предусмотрено свое финансирование (федеральное). Земли там, в общем, немного, поэтому такое пристальное внимание уделяется законности строительства любых объектов в этом месте, в том числе разбираются и с уже построенными домами. Особенно под контролем властей микрорайон Мирный, который непосредственно примыкает к строящемуся спортивному центру А. Кабаевой, олимпийским спортивным объектам прибрежного кластера и образовательному центру «Сириус». Там действительно снесли уже несколько многоквартирных домов (в том числе и со статусом «квартира»). Механизм простой – оспариваются предыдущие решения судов по узакониванию многоквартирных домов, выносятся другие судебные решения – о незаконном строительстве. Причины разные – превышение разрешенной этажности, выход новостройки за территорию участка («пятна застройки), в одном случае администрацией была выдвинута такая необычная претензия, как не проведение перед строительством археологических изысканий на предмет наличия (отсутствия) археологических памятников (объектов архитектуры, истории и культуры) на исследуемых территориях, отводимых для строительства. В результате такие дома идут под снос, в том числе с документами (выписками ЕГРН) на жилые помещения или даже квартиры, в том числе и заселенные новостройки. Такое ощущение, что власти намеренно «расчищают» территорию для своих проектов. Поэтому вы правы – при приобретении жилья в п. Мирный (и вообще в Сириусе) следует быть очень осторожным, чтобы не остаться без жилья, и без денег. Хорошо еще если добросовестный застройщик каким-то образом возместит нанесенный приобретателям ущерб, но это не всегда случается. Чаще всего люди остаются один на один со своими проблемами. Позиция властей по принципу – «сам дурак», типа: нужно было думать своей головой - куда вкладывать деньги. Бывший мер города - Пахомов в таких обстоятельствах обычно прозрачно намекал – а может приобретатели тоже преступники, и соучастники застройщика в его незаконном строительстве?...

   Насколько мне известно, в Сириусе законных новостроек (которые строились по ФЗ-214) наперечет: ЖК Урожайный (сдан), ЖК Летняя резиденция (сдан), ЖК Фрукты – в стадии строительства. Всё остальное – строилось и «сдавалось» по суду. Среди них есть новостройки и со статусом «квартиры», но все равно - они «сдавались» по суду. А статус «квартиры» получился потому, что застройщику, видимо, удалось перевести категорию земельного участка с ИЖС на земельный участок «для строительства многоквартирного жилого дома». Но, опять же, перевод категории участка и узаконивание новостройки проводятся по суду. А решения суда можно оспорить. Не хочу сказать, что жилье в таких новостройках нельзя приобретать. Но в этом случае нужно тщательно изучать все документы на участок и сам дом, понимать – сколько прошло времени после узаконивания дома через суд. Если прошло уже 3 года (срок исковой давности), а лучше лет 5, то риски в приобретении такого жилья будут минимальны. Также нужно детально разбираться с подключением коммуникаций.

   Я сильно сомневаюсь, что этот дом по ул. Перелетная, 13 вводился «без суда и без нарушений».

Если новостройка вводится по Закону, то после специальной комиссии оформляется ЗОС (Заключение о соответствии). Предложите вашему риэлтору показать вам  документы, которые подтверждают законность ввода этой новостройки (например, ЗОС). Не удивлюсь, если и сам риэлтор слабо разбирается в подобных вопросах. В крупных и средних агентствах юридически подкованы только руководство, или штатные юристы. Если вы покупаете квартиру у первого собственника, то обычно в выписке из ЕГРН на четвертой странице можно увидеть информацию – на основании чего у правообладателя возникло право собственности. В этом случае, скорее всего, будет указано решение суда. Если собственник этой квартиры не первый, то можно попросить у вашего риэлтора договор купли-продажи между первым и вторым собственником (хотя бы в копии), Там тоже можно найти информацию – на основании чего возникло право собственности у первого собственника (решение суда). Вы, как потенциальный покупатель, имеете право запросить у вашего риэлтора (или продавца) любые документы, подтверждающие законность этого объекта.

   Если вы озабочены вопросами безопасности сделки (что, на мой взгляд, весьма резонно), то вам следует нанять независимого специалиста-юриста, который сможет обеспечить юридическое сопровождение сделки, безопасность расчетов и пр. в интересах заказчика-покупателя. Такой специалист у меня есть. Цена вопроса – 30 тыс. рублей. Если такая услуга вам понадобится – обращайтесь, я предоставлю вам контактный телефон моего юриста.

   Будьте бдительны при приобретении  жилья в Сочи (Сириусе)!

   Желаю удачи!  

Возврат к списку



sLws_G_P91o.jpg
aksweb.gif  
©2018 Переезд на море - отдых, недвижимость, переезд на ПМЖ.
Сайт носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой