Вход
Вопрос-ответ
30 Апреля 2020
Степан
Сколько будет стоить дом 120-140 кв. метров в Адлерском районе (с. Веселое, Верхневеселое, Имеретинка и др.)?Какие могут быть «подводные камни» при покупке дома?
Здравствуйте, Степан!
На ваш вопрос отвечает эксперт сочинского рынка недвижимости – Сергей Мушников:
«Маловато, конечно, вводных данных вы назвали… Ведь «Дом», по богатому опыту общения с очень многими людьми – понятие очень растяжимое: по возрасту дома, материалам, набору документации, наличию отделок и коммуникаций, по месту расположения… Дом, например, может быть довоенным, деревянным, с устаревшим ремонтом, но при этом иметь полный набор документов и всевозможных коммуникаций. Дом может быть «свежепостроенным», с внешней и внутренней отделкой, но пока не иметь документов и не быть подключённым к коммуникациям. Или, наоборот, «свежим» со всеми документами и коммуникациями, но при этом не иметь ни внешней, ни внутренней отделки (ремонта).
Про участок вы вообще ничего не написали, а ведь цена участка в таких районах как Весёлое или, тем более, как Имеретинка – может составлять значительную долю цены комплекса недвижимости Дом+Участок. Из-за покупки комплекса недвижимости Дом+Участок – количество «подводных камней» удваивается, и, кроме того, дом должен находиться в пределах установленных (в порядке межевания) юридических границ участка. Чтобы не напороться на «подводные камни», лучше всего нанять сочинского риэлтора, который организует весь процесс выбора и оформления недвижимости, привлекая к процессу (при необходимости) и иных нужных специалистов (юриста, геодезиста, кадастрового инженера, профессионалов по фундаментным и основным строительным работам, адвоката (если потребуется)).
Разбег цен на продаваемые дома – очень велик и зависит от многих характеристик объектов. В первую очередь, от ценности земельного участка. Если в отдалённых от моря районах в сельской местности предлагаются незастроенные участки по цене около 1.000.000 рублей (за весь участок), то в приморских местах (например, в Имеретинке) - 1 сотка может стоить и 2, и 5, и 10 млн. рублей. Для примера, - в прошлом году иногородний покупатель приобрел «голый» участок площадью 6,34 сотки в Имеретинке на ул. Щирова за 25 млн. рублей. Будет строить для себя частный дом.
Разбег цен на застроенные домами участки – ещё больше, поскольку к ценности участков прибавляются добавленные ценности в ассортименте (цена проектной документации, цена строительных и отделочных материалов, цена услуг строителей, архитектора, дизайнера, цена создания и подключения коммуникаций, цена создания пакета документов на готовый дом, цена благоустройства территории участка…).
Кроме того, недвижимость Дом+Участок может продаваться собственником и в пакете с набором движимого имущества: от предметов мебели и различной техники до насаждений и заборных конструкций. И собственник это движимое имущество тоже ценит, и может либо оставить, либо забрать с собой после сделки.
Теоретически нижний предел цен на дома (старые домики, хаты, дачи, старый фонд) может начинаться и от 1,5 млн. (в отдаленных районах).
Новые дома площадью 120-140 кв.м. (как вы указали) иногда строят на недорогих участках в сёлах Адлерского и иных районов Большого Сочи. Может хватить для покупки такого сельского дома и бюджета в 5 – 10 млн. рублей. Но обычно новый дом планируют большей площадью. Ведь на любом частном участке (садоводство, ИЖС, ЛПХ) можно строить дом с тремя жилыми этажами (а ещё можно добавить цокольный и мансардный уровни, да ещё и можно добавить веранды, террасы, лоджии, балконы). Чем ближе к морю, тем дороже земля и тем крупнее и дороже здания. На участках ценою в 5 – 100 млн. рублей строят обычно дома площадью 300, и 500, и 1.000 кв.м.
Проще отталкиваться от величины вашего примерного бюджета – и подбирать варианты.
Есть сейчас в продаже и недорогие варианты домов, например:
Дом, улица Ворошиловградская (район Блиново в Адлере), 2-этажный каркасный дом, 138 кв.м, участок ИЖС 4,5 сотки. На 1-м этаже: большая гостиная, ванная комната (санузел), гардеробная, кухня. На 2-м этаже: две спальни, туалет, большая игровая. В дом проведено электричество, газовый котёл (отапливается: газ-пропан), у соседних домов газ есть, подключение возможно. Вода - накопительный бак. В доме вся система водоснабжения и отопления установлена. Возможна установка электрического котла. Автобусная остановка в 150 метрах, до школы ходит школьный автобус, магазин - рядом. Документы на участок и дом в полном порядке. Дом подходит для ипотеки. Дом полностью готов к проживанию, возможна постоянная прописка. Цена – 6 млн. рублей.
Ещё про «подводные камни» при покупке дома. Иногда покупатели забывают, что и им самим стоит тщательно подготовиться к сделке. Особенно иногородним покупателям. А также состоящим в браке. Особенно когда ещё неизвестно, - какой объект будет выбран для покупки, и насколько требовательными к готовности к сделке покупающей стороны будут собственники объекта. А если, например, будет выбран для покупки объект, где среди собственников есть несовершеннолетний гражданин, - то обязательным участником сделки станет ещё и нотариус, который будет обязательно предъявлять свои требования к обеим сторонам сделки (потребует согласие супруги на приобретение этого объекта, если согласия пока нет и супруга с вами, то тогда обязательно нужно иметь на руках подлинник свидетельства о браке). Если договор купли-продажи будет с условием рассрочки платежа, то ещё и РосРеестр потребует согласие супруга покупателя на покупку этого объекта (или брачный договор с пунктом о приобретении недвижимости в период брака, насчёт режима совместной собственности супругов на приобретённую в период брака недвижимость). Надо продумать порядок и способ доставки денег в Сочи для расчёта с продавцом. Хотя, если совершеннолетний единоличный покупатель-физлицо (гражданин РФ)(или супруги, граждане РФ) приобретает у совершеннолетнего собственника-физлица (гражданина РФ), являющегося единоличным собственником объекта, за собственные денежные средства или по ипотеке Сбербанка, и сторонам сделки не требуется нотариус, то сделку и госрегистрацию сделки могут обслужить отделения Сбербанка, если в городах, где физически находятся покупатель и продавец (собственник лично, поскольку такая сделка должна происходить без доверенностей) есть такие отделения Сбербанка, в структуре которых есть ООО «Центр недвижимости Сбербанка» (ООО ЦНС). В Сочи – есть такие услуги от Сбербанка. Если покупатель уже осмотрел объект, или покупателя устраивает удалённое знакомство с объектом (осмотр по видеосвязи, фотографии, сканы документов, видео разговор с собственником), то вполне можно организовать и такую удаленную сделку (такие сделки нередко проводились и в «до пандемическую» эпоху). Конечно, паспорт гражданина России у покупателя должен быть в полном порядке, действительным, без повреждений и с читаемым текстом (особенно страницы с местом регистрации места жительства, семейным положением и основной разворот паспорта). Если покупатель в браке, и нет брачного договора (насчёт недвижимости), то тогда и у супруга покупателя должен быть гражданский паспорт в таком же безупречном состоянии (желательно, чтобы супруг находился в России и был на связи, в готовности посетить нотариуса, предъявить нотариусу паспорт и свидетельство о браке, и подписать заявление о своём согласии супругу на приобретение конкретных участка и дома). Семейный Кодекс РФ никто не отменял (и некоторые продавцы помнят об этом), поэтому свидетельства об изменении семейного положения хорошо бы иметь при себе и разведённым, и состоящим в браке покупателям. А также свидетельства об изменении фамилии, имени, отчества (если происходило такое). Справки из психоневрологического или из наркологического диспансеров продавцы (или нотариусы) редко спрашивают с покупателей, но, если покупатель имеет какие-то особенности внешности, поведения, общения или разговора, или является на встречи «навеселе» и с бутылками алкогольных напитков в руках… то продавец может не только вспомнить про справки из диспансеров, но и вообще отказаться от переговоров и от самой сделки. Но такие ситуации встречаются, конечно, не часто. Гораздо чаще сделки не срастаются из-за не достижения консенсуса по условиям договора, по цене, по способу расчёта, по времени или месту проведения действий по сделке. Однако и про корректность межличностного общения лучше обеим сторонам не забывать. Или доверить проведение переговоров с противоположной стороной по сделке – профессионалу рынка недвижимости.
Желаю удачи!
Будем здоровы!»
На ваш вопрос отвечает эксперт сочинского рынка недвижимости – Сергей Мушников:
«Маловато, конечно, вводных данных вы назвали… Ведь «Дом», по богатому опыту общения с очень многими людьми – понятие очень растяжимое: по возрасту дома, материалам, набору документации, наличию отделок и коммуникаций, по месту расположения… Дом, например, может быть довоенным, деревянным, с устаревшим ремонтом, но при этом иметь полный набор документов и всевозможных коммуникаций. Дом может быть «свежепостроенным», с внешней и внутренней отделкой, но пока не иметь документов и не быть подключённым к коммуникациям. Или, наоборот, «свежим» со всеми документами и коммуникациями, но при этом не иметь ни внешней, ни внутренней отделки (ремонта).
Про участок вы вообще ничего не написали, а ведь цена участка в таких районах как Весёлое или, тем более, как Имеретинка – может составлять значительную долю цены комплекса недвижимости Дом+Участок. Из-за покупки комплекса недвижимости Дом+Участок – количество «подводных камней» удваивается, и, кроме того, дом должен находиться в пределах установленных (в порядке межевания) юридических границ участка. Чтобы не напороться на «подводные камни», лучше всего нанять сочинского риэлтора, который организует весь процесс выбора и оформления недвижимости, привлекая к процессу (при необходимости) и иных нужных специалистов (юриста, геодезиста, кадастрового инженера, профессионалов по фундаментным и основным строительным работам, адвоката (если потребуется)).
Разбег цен на продаваемые дома – очень велик и зависит от многих характеристик объектов. В первую очередь, от ценности земельного участка. Если в отдалённых от моря районах в сельской местности предлагаются незастроенные участки по цене около 1.000.000 рублей (за весь участок), то в приморских местах (например, в Имеретинке) - 1 сотка может стоить и 2, и 5, и 10 млн. рублей. Для примера, - в прошлом году иногородний покупатель приобрел «голый» участок площадью 6,34 сотки в Имеретинке на ул. Щирова за 25 млн. рублей. Будет строить для себя частный дом.
Разбег цен на застроенные домами участки – ещё больше, поскольку к ценности участков прибавляются добавленные ценности в ассортименте (цена проектной документации, цена строительных и отделочных материалов, цена услуг строителей, архитектора, дизайнера, цена создания и подключения коммуникаций, цена создания пакета документов на готовый дом, цена благоустройства территории участка…).
Кроме того, недвижимость Дом+Участок может продаваться собственником и в пакете с набором движимого имущества: от предметов мебели и различной техники до насаждений и заборных конструкций. И собственник это движимое имущество тоже ценит, и может либо оставить, либо забрать с собой после сделки.
Теоретически нижний предел цен на дома (старые домики, хаты, дачи, старый фонд) может начинаться и от 1,5 млн. (в отдаленных районах).
Новые дома площадью 120-140 кв.м. (как вы указали) иногда строят на недорогих участках в сёлах Адлерского и иных районов Большого Сочи. Может хватить для покупки такого сельского дома и бюджета в 5 – 10 млн. рублей. Но обычно новый дом планируют большей площадью. Ведь на любом частном участке (садоводство, ИЖС, ЛПХ) можно строить дом с тремя жилыми этажами (а ещё можно добавить цокольный и мансардный уровни, да ещё и можно добавить веранды, террасы, лоджии, балконы). Чем ближе к морю, тем дороже земля и тем крупнее и дороже здания. На участках ценою в 5 – 100 млн. рублей строят обычно дома площадью 300, и 500, и 1.000 кв.м.
Проще отталкиваться от величины вашего примерного бюджета – и подбирать варианты.
Есть сейчас в продаже и недорогие варианты домов, например:
Дом, улица Ворошиловградская (район Блиново в Адлере), 2-этажный каркасный дом, 138 кв.м, участок ИЖС 4,5 сотки. На 1-м этаже: большая гостиная, ванная комната (санузел), гардеробная, кухня. На 2-м этаже: две спальни, туалет, большая игровая. В дом проведено электричество, газовый котёл (отапливается: газ-пропан), у соседних домов газ есть, подключение возможно. Вода - накопительный бак. В доме вся система водоснабжения и отопления установлена. Возможна установка электрического котла. Автобусная остановка в 150 метрах, до школы ходит школьный автобус, магазин - рядом. Документы на участок и дом в полном порядке. Дом подходит для ипотеки. Дом полностью готов к проживанию, возможна постоянная прописка. Цена – 6 млн. рублей.
Ещё про «подводные камни» при покупке дома. Иногда покупатели забывают, что и им самим стоит тщательно подготовиться к сделке. Особенно иногородним покупателям. А также состоящим в браке. Особенно когда ещё неизвестно, - какой объект будет выбран для покупки, и насколько требовательными к готовности к сделке покупающей стороны будут собственники объекта. А если, например, будет выбран для покупки объект, где среди собственников есть несовершеннолетний гражданин, - то обязательным участником сделки станет ещё и нотариус, который будет обязательно предъявлять свои требования к обеим сторонам сделки (потребует согласие супруги на приобретение этого объекта, если согласия пока нет и супруга с вами, то тогда обязательно нужно иметь на руках подлинник свидетельства о браке). Если договор купли-продажи будет с условием рассрочки платежа, то ещё и РосРеестр потребует согласие супруга покупателя на покупку этого объекта (или брачный договор с пунктом о приобретении недвижимости в период брака, насчёт режима совместной собственности супругов на приобретённую в период брака недвижимость). Надо продумать порядок и способ доставки денег в Сочи для расчёта с продавцом. Хотя, если совершеннолетний единоличный покупатель-физлицо (гражданин РФ)(или супруги, граждане РФ) приобретает у совершеннолетнего собственника-физлица (гражданина РФ), являющегося единоличным собственником объекта, за собственные денежные средства или по ипотеке Сбербанка, и сторонам сделки не требуется нотариус, то сделку и госрегистрацию сделки могут обслужить отделения Сбербанка, если в городах, где физически находятся покупатель и продавец (собственник лично, поскольку такая сделка должна происходить без доверенностей) есть такие отделения Сбербанка, в структуре которых есть ООО «Центр недвижимости Сбербанка» (ООО ЦНС). В Сочи – есть такие услуги от Сбербанка. Если покупатель уже осмотрел объект, или покупателя устраивает удалённое знакомство с объектом (осмотр по видеосвязи, фотографии, сканы документов, видео разговор с собственником), то вполне можно организовать и такую удаленную сделку (такие сделки нередко проводились и в «до пандемическую» эпоху). Конечно, паспорт гражданина России у покупателя должен быть в полном порядке, действительным, без повреждений и с читаемым текстом (особенно страницы с местом регистрации места жительства, семейным положением и основной разворот паспорта). Если покупатель в браке, и нет брачного договора (насчёт недвижимости), то тогда и у супруга покупателя должен быть гражданский паспорт в таком же безупречном состоянии (желательно, чтобы супруг находился в России и был на связи, в готовности посетить нотариуса, предъявить нотариусу паспорт и свидетельство о браке, и подписать заявление о своём согласии супругу на приобретение конкретных участка и дома). Семейный Кодекс РФ никто не отменял (и некоторые продавцы помнят об этом), поэтому свидетельства об изменении семейного положения хорошо бы иметь при себе и разведённым, и состоящим в браке покупателям. А также свидетельства об изменении фамилии, имени, отчества (если происходило такое). Справки из психоневрологического или из наркологического диспансеров продавцы (или нотариусы) редко спрашивают с покупателей, но, если покупатель имеет какие-то особенности внешности, поведения, общения или разговора, или является на встречи «навеселе» и с бутылками алкогольных напитков в руках… то продавец может не только вспомнить про справки из диспансеров, но и вообще отказаться от переговоров и от самой сделки. Но такие ситуации встречаются, конечно, не часто. Гораздо чаще сделки не срастаются из-за не достижения консенсуса по условиям договора, по цене, по способу расчёта, по времени или месту проведения действий по сделке. Однако и про корректность межличностного общения лучше обеим сторонам не забывать. Или доверить проведение переговоров с противоположной стороной по сделке – профессионалу рынка недвижимости.
Желаю удачи!
Будем здоровы!»
