20 Февраля 2017

Терпеть, надеяться и верить?

Безопасно ли рассматривать варианты покупки квартиры у застройщиков от фундамента, если до момента сдачи придется ждать около года?
Сочи «живёт» по тому же законодательству, что и остальная Россия. Поскольку так называемые «застройщики» (физические или юридические лица) продолжают предлагать к покупке (как и в 1990-е годы) не только полностью созданные (в техническом и в юридическом (правовом, документальном)) объекты недвижимости (квартиры, жилые или нежилые помещения, части жилого дома), но и не созданные, то и понятие «обманутые дольщики» по-прежнему не уходит из лексикона россиян – поскольку далеко не всегда у застройщиков получается достроить запроданные объекты в обещанные ими сроки и на обещанных ими условиях. А не получаться может по очень многим причинам. Ведь строительство такого сложного (и в техническом, и в документальном смысле) объекта как многоэтажный многоквартирный дом  - занимает довольно протяжённый период времени, требует от застройщика знаний, усилий, труда, здоровья, а так же застройщику не помешает удача и везение (ведь далеко не всё зависит от его воли и планов, в том числе макро- и микро рыночные условия, действия партнёров по строительству, поставщиков услуг, работ и материалов, безошибочность работы чиновников, исполнителей работ с документами и т.д…).

Строительство по ФЗ  - 214, полная сумма квартиры будет страховаться, неустойки  тоже прописаны  по невыполнению обязательств.

Сами по себе ФЗ-214, страховая компания, неустойки (прописанные в письменном договоре) – не гарантия и не панацея. Не секрет, что некоторые застройщики, чтобы заполучить необходимый страховой полис,  страхуют свою деятельность в недобросовестных страховых компаниях (для сокращения своих расходов). Иногда это фирмы "однодневки" от которых не получишь ничего.

  И не факт, что вы будете ждать желаемого по договору результата именно год, не исключено, что и более. Не факт, что вообще дождётесь. Некоторые долгострои простаивают уже более 10 лет (и вне Сочи, и в Сочи – например, жилой комплекс «Ямайка» из 7-ми 19-этажных домов в микрорайоне Мамайка, который обещала построить очень крупная ростовская компания - СК "Вант", стоит 10 лет в запустении, в качестве "памятника обманутым дольщикам").

Как только вы как дольщик передадите ощутимую для вас денежную сумму во владение застройщика (а дом ещё не будет реально достроен, подключён к коммуникациям), у вас может начаться нервный период в вашей жизни. Особенно если сроки не будут выдерживаться. Можете потерять спокойный сон, впасть в депрессию, заработать невроз. А если что-то, не дай Бог, случится с застройщиком (физическим или юридическим лицом)? Или – с денежными средствами на его счету? Или вы заметите или узнаете об отступлении от обещанного проекта, понижение качества или количества характеристик многоквартирного дома? А ведь полно скрытых от глаза моментов: внутренние работы, фундамент, количество, качество и объём коммуникаций. А если до вас начнут доходить негативные сведения –  отзывы о застройщике, о его прошлом, о его настоящем (порою выдуманные недоброжелателями или конкурентами, а порою и вполне справедливые)....

Готовы ли вы терпеть, ждать, переживать, надеяться и верить??? А если терпения не хватит, то вступать в споры и переговоры с застройщиком или его представителями (если вообще будет с кем разговаривать). А если дело вообще зайдёт в тупик? Если вам не смогут помочь оперативно никакие государственные органы? Готовы ли вы добиваться судебного решения? А ведь и вынесенное судебное решение – когда оно будет исполнено?

Если уж сделки с «вторичной» недвижимостью и со сданной-достроенной «первичной» недвижимостью с документами – имеют свои риски, то, что уж говорить о сделках с недостроенной недвижимостью.

Кроме того, увидеть получше все прелести эксплуатации квартиры в многоквартирном доме можно лишь после того, когда дом будет введен в эксплуатацию, полностью заселён и потребление мощностей коммуникаций дома выйдет на свои зимние и летние пики. Случается, что мощность коммуникаций для новостройки просчитана застройщиком неверно, и лишь потом выясняется, что в пик электропотребления некоторые новостройки остаются без света (горят предохранители, кабели).

   Есть информация об изменениях в законодательстве, которая может обнадежить будущих покупателей недвижимости на первичном рынке. Создается (или, как деликатно прописано в законе ФЗ-214, «может быть создан») компенсационный фонд, формируемый за счет обязательных взносов застройщиков. Размер определяется тоже очень деликатно: не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Суммы же набежать должны немалые – где-то 30-35 млрд. руб. Все это добро будет храниться в каком-то банке. Процедура получения обманутым дольщиком своих денег пока не прописана. Как, и когда это заработает (и заработает ли вообще) - пока не ясно.

На мой взгляд, покупать на данный момент следует только объекты недвижимости с документами, и спать спокойно.