23 Октября 2013
1371
0

«Особенности сочинского рынка недвижимости. Взгляд изнутри»

Как я попал в сочинские риэлторы

 Когда я с семьей в сентябре прошлого года переехал на постоянное место жительства в Сочи, то я и представить себе не мог, что через некоторое время сам попаду в славные ряды специалистов Черноморского рынка недвижимости. Хоть я и проработал 8 лет в крупнейшей в России ассоциации риэлторов на административной должности и многое чего узнал о технологиях и подводных камнях рынка недвижимости, но практики в продажах недвижимости имел маловато, разве что при продаже и покупке собственный объектов. Получилось так, что в сентябре прошлого года один из руководителей известной в уральской столице риэлторской компании, имеющий в собственности квартиру в Сочи и находящийся здесь с деловым вояжем, предложил мне встретиться. Как выяснилось, он хотел предложить мне заняться продажей своей квартиры, так как давно знает меня по Екатеринбургу, и готов доверить мне соответствующие полномочия и ключи. Однако мне пришлось его огорчить, мой отказ был обусловлен усталостью от переезда, да и просто хотелось провести свой первый «бархатный сезон» в Сочи без помех. Поэтому единственное, что я смог предложить своему земляку с Урала, это свести его с директором местной риэлторской компании, кстати, тоже выходцем из известного екатеринбургского агентства по недвижимости, для решения этого вопроса. Интересно, что при встрече они узнали друг – друга по совместным сделкам в Екатеринбурге. Был заключен эксклюзивный договор на продажу квартиры. На этом, как я рассчитывал, моя миссия была закончена, и я не собирался отслеживать развитие событий в дальнейшем. Тем не менее, через полгода тот же знакомый екатеринбургский риэлтор мне перезвонил и рассказал, что квартира до сих пор не продана, срок действия договора с агентством истекает на днях. И попросил моего совета – как поступить, то ли продавать свою квартиру через другие компании, то ли сдать ее в аренду или вообще снять ее пока с продажи. Поскольку к этому времени я восстановил свои силы после переезда, разрешил многие вопросы по адаптации к местным условиям, то я пообещал своему знакомому – Максиму Анатольевичу подключиться к продаже его объекта. Но не как частный маклер, а вполне на законных основаниях, как сотрудник того же, рекомендованного мною агентства, правда, на первых порах, в качестве стажера. Чтобы узаконить мой новый статус, между мною и агентством был заключен договор на возмездное оказание услуг. Сделка на удивление прошла легко. Благо, что сама квартира располагалась недалеко от моего дома, и на показы я ходил пешочком, почти каждый день, как на работу. Иногда было по три показа в день. Кроме размещения рекламы в популярной газете «Экспресс Ва Банк Сочи», в Интернете на сайте нашего агентства и на своем личном сайте www.perezdnamore.ru, я обклеил отрывными объявлениями весь район и прилегающие территории. Вот где пригодились технологии по расклейке объявлений, которые рекомендовал известный московский бизнес-тренер С.Л. Круц еще в 2005 году. В итоге мною было проведено более 20 показов. Люди на просмотр приходили разные, в том числе и просто любопытствующие, не имеющие необходимых для покупки средств, живущие по соседству. Были и те, кто уже продал либо купил объекты недвижимости, но решил убедиться - не продешевил или не переплатил ли он? Естественно, были и коллеги-риэлторы, с которыми также обсуждались возможности взаимодействия. Был также случай, когда сделка вполне могла состояться раньше, с помощью коллег. Но они пожадничали, не захотели понизить свое заложенное сверху, и без того не маленькое вознаграждение, в результате реальный покупатель - дама из Воронежа, продавшая там свою квартиру, выбрала для себя другой объект. Я показывал квартиру всем желающим, тем более что других объектов в ту пору у меня просто не было. Забавно, что будущие покупатели – молодая семейная пара на первый показ не явились, они попросту забыли о встрече и проскочили на автомобиле мимо нужного адреса по пути следования из Красной поляны в центр Сочи. А я подумал тогда – значит, не очень то они заинтересовались этой квартирой. Тем не менее, сделка сложилась успешно. Внесен аванс, квартира снята с продажи. Хорошо еще, что покупка проводилась без помощи заемных средств, так как у продавца на руках сохранилась только копия кадастрового паспорта, а некоторые банки при выдаче кредита обязательно требуют подлинник документа. И этот вопрос решаем, но потребовалось бы дополнительное время для этого. Полагаю, что сделка состоялась, прежде всего, потому, что, на мой взгляд, цена за квартиру была вполне адекватной. Сыграло свою роль и то обстоятельство, что хотя квартира и находилась в собственности менее трех лет, но в договоре купли - продаже можно было указать полную сумму продажи, так как она была куплена год назад за эту же цену, а посему такая сделка налогообложению не подлежит. Правда, не обошлось без шероховатостей. При расчетах в местном отделении Сбербанка, у матери покупателя, прибывшей с Кубани со своей сберкнижкой для оплаты части суммы сделки, возникли проблемы - не удалось произвести со сберкнижкой необходимые операции. Сотрудники банка пояснили, что компьютерная программа банка блокирует счет по неизвестным причинам. Не обошлось без женских слез и потери нервных клеток со стороны продавца, прилетевшего на сделку из Екатеринбурга за 3 тысячи «верст» на считанные дни. К счастью, все закончилось успешно. Сначала планировалось провести безналичные расчеты (с книжки на книжку), но продавец согласился на получение сертификата с требуемой суммой на предъявителя, но только в том случае, если сертификат будет оформлен в его присутствии. Такие расчеты, на мой взгляд, удобны и безопасны для покупателя. Ведь в этом случае, деньги покупателя не переводятся заранее на сберкнижку или счет продавца, а сам сертификат перед подписанием договора купли-продажи до последней секунды остается на руках у покупателя. По завершении сделки, не скрою, мне было приятно принимать благодарности как от продавца, моего знакомого из Екатеринбурга, так и счастливого покупателя. Да будут мир в его доме и благосостояние! А я, кроме материального, получил еще и моральное удовлетворение. Благородное это дело – помогать соотечественникам разрешать свои жилищные проблемы. Эта, не очень сложная сделка и была моим первым «боевым крещением» в Сочи. Мне удалось ее провести за 1,5 месяца, как я взялся за дело. Естественно, что в своей работе я опирался на ресурсы и возможности нашей компании, использовал советы ее руководителя. Вывод по первой сделке у меня такой – «терпение и труд все перетрут», это не только содержание русской народной пословицы, но и необходимые условия для успеха сделки. Ну, и, как модно говорить, нужно быть «заточенным» на победу, на достижение конкретного результата.

Трудная сделка

 Последующие сделки пошли своим чередом. Удивительно, но за период продажи своего первого объекта я успел обзавестись небольшой, но собственной клиентской базой из числа граждан, с которыми встречался на показах. Несколько объектов, в том числе и земельные участки, мне передали по рекомендации екатеринбургские риэлторы, а некоторые появились от моих давнишних знакомых в Сочи и Адлере. Поскольку я сам проживаю в микрорайоне Бытха в Хостинском районе города Сочи (не путать с курортным поселком Хоста), то мне удобнее всего работать с объектами, расположенными на Бытхе или в соседних микрорайонах – Приморье, Искра, Светлана. Процесс пошел. Спасибо Уральской палате недвижимости, преподавателям Палаты за науку и знания, которые мне пригодились и здесь. Остается позавидовать екатеринбургским коллегам, которые работают по единым, четко прописанным и обоснованным правилам, в основном, по эксклюзивным договорам. Которые могут пользоваться таким замечательным инструментом, как единая информационная База, в которой выставляются ежедневно несколько десятков тысяч эксклюзивных объектов различной категории по Екатеринбургу и Свердловской области. Местный же рынок недвижимости слабо организован, стихиен по своей сути, здесь каждый сам за себя. Конкуренция между агентствами порой принимает жесткие формы. За продавцов и реальных покупателей идет серьезная борьба. Отсутствие каких либо договоров с продавцом создает для него же лишнюю суету, способствует недобросовестной конкуренции между агентствами, создает неразбериху на рынке по данному объекту (когда один и тот же объект выставляется несколькими агентствами по разным ценам, то у потенциального покупателя появляются серьезные сомнения и даже опасения в отношении данного предложения), и, кроме того, лишает риэлтора каких бы то ни было гарантий получения заработанного вознаграждения. Очередная моя сделка сложилась непросто и несколько раз была на грани срыва. Двухкомнатная квартира на третьем этаже в панельной пятиэтажке по улице Есауленко была выставлена на продажу в одной из местных газет. Автор рекламы – Иван Петрович, пенсионер, имеющий доверенность на продажу квартиры от собственницы, его дочери - гражданки Украины. При встрече с ним я выяснил, что квартиру рекламирует и он сам и многие агентства города. Якобы, при необходимости, на сделку дочь сможет прибыть и сама. Договор дарения от отца к дочери от 1996 года. Получение кадастрового паспорта ожидалось на следующий день. Квартира в собственности более трех лет. Отец прописан по настоящему адресу. Договор на оказание услуг по продаже он ни с кем не заключал. Заключить договор с нашей компанией он также отказался, но одновременно выразил свое устное согласие на подбор покупателя с нашей помощью. Сначала удача вроде бы улыбнулась мне. Буквально на следующий день один из тех клиентов, кто смотрел мой первый в Сочи объект - квартиру на «Искре», вышел на связь прямо из поезда и радостно сообщил, что продал свою недвижимость в Подмосковье и теперь имеет средства, чтобы купить недвижимость в Сочи. Не знаю точно - почему он позвонил именно мне? Может быть, потому, что он надеялся на то, что объект на «Искре» еще не продался (квартира ему сильно приглянулась), либо я, почему то, вызвал у него особое доверие. Еще летом он советовал мне найти ему подходящий объект не в качестве сотрудника агентства, а как частный маклер, минуя агентство, дескать, и мне меньше расходов будет, и ты больше заработаешь. Но мой отказ оказывать услугу в таком качестве по этическим соображениям, видимо, ему все же пришелся по душе. Если я выступаю против обмана руководителя нашего агентства и не хочу проводить «левую» сделку, то я, возможно, я и с ним поступлю по-честному. Первый же показ квартиры после небольшого торга между сторонами увенчался успехом, ударили по рукам, тут же был внесен аванс. Договор на оказание агентством услуг покупателю был подписан заранее, а представитель собственницы после внесения аванса также решился на подписание соответствующего договора. По моему совету он в этот же день подал документы на выписку из квартиры. Такой скорости развития событий я даже не ожидал. Но я в тот момент и не предполагал, что все проблемы по этому объекту только начинаются. Проблемы начались уже на следующий день, когда я узнал, что заказанный заранее отцом собственницы – Иваном Петровичем кадастровый паспорт оказался не готов, причем отказ получен во второй раз, опять в связи с ошибкой, допущенной кадастровым инженером. Которая, кстати, даже не извинилась перед пенсионером за такую «работу». A это означало, что для изготовления этого документа по повторному запросу (без которого невозможно провести сделку, если первичное право собственности на объект еще не зарегистрировано в Росреестре), потребуется не менее одного месяца, так как его оформление производится через Краснодар. Иван Петрович совсем упал духом и уже не верил, что очередной запрос на кадастровый паспорт увенчается успехом. Попутно узнаю у Ивана Петровича, что собственница квартиры все-таки на сделку прибыть не сможет в связи с большой занятостью на работе. Мне пришлось сразу же проинформировать покупателя о сложившейся ситуации и задать ему прямой вопрос – будет ли он покупать эту квартиру на таких условиях (задержка сделки на месяц и отсутствие собственницы на сделке). Мой клиент – Владимир был сильно разочарован полученной информацией. И поскольку, он сам по себе человек опытный и очень осторожный, то с самого начала организации сделки настаивал на обязательном присутствии собственницы на сделке и проведении расчетов через банковскую ячейку. По его словам, вся Москва и Питер давно уже рассчитываются только так. И это правда. Вопросы безопасности при проведении сделки для него имели ключевое значение. В результате он отказался продолжать работу по сделке и предложил вернуть ему аванс. Уже были согласованы время и место для возврата денег, однако через час Владимир мне перезвонил и заявил о своем согласии проводить сделку и на таких условиях, так как квартира ему очень понравилась. При этом он настойчиво попросил ускорить подготовку кадастрового паспорта. Эту проблему решить все же удалось. Еще через неделю все необходимые документы были готовы. Пришлось, правда, срочно запрашивать у собственницы квартиры еще несколько документов – отдельную доверенность на пользование банковской ячейкой для расчетов, а также доверенность на право зарегистрировать ее первичное право на собственность в Росреестре. Оперативную доставку этих документов с Украины удалось осуществить через срочную почту. Что потребовалось перед сделкой еще? Покупателю по его просьбе была представлена выписка из ЕГРП, хотя в данном случае для сделки она не требовалась, а в Росреестре сведений по этому объекту не было, да быть не могло. В 1996 году единственным регистрационным органом было БТИ. Владимир даже не поленился проверить каждую квитанцию об оплате коммунальных услуг и электроэнергии с начала этого года, которые ему и были представлены. И правильно сделал, иногда задолженности по «коммуналке» сопоставимы со стоимостью квартиры. Таким образом, мы были уже, как говорят, на «финишной прямой». Однако не все испытания были позади. За день до сдачи документов мне позвонил поверенный собственницы (который, как выяснилось, сильно переживал и не спал всю ночь) и заявил, что он опасается получать деньги за квартиру дочери через банковскую ячейку и настаивает только на безналичном расчете. Иначе сделки не будет. И это при том, что в подписанном предварительном договоре купли-продажи было четко указано, что расчеты проводятся через банковскую ячейку, и что ранее Ивану Петровичу была подробно разъяснена вся схема подобных расчетов. Также он был недоволен тем, что платить в банке за подсчет и проверку купюр на подлинность придется продавцу, так как это только в его интересах. Нужно было спасть сделку. Пришлось «по тревоге» срочно собирать обе стороны на встречу. С большим трудом в ходе непростых и длительных переговоров согласие представителя продавца было получено. Для этого пришлось детально, «по косточкам» разобрать проект договора на аренду банковской ячейки Сбербанка с целью проведения расчетов по сделке (благо он у меня был с собой) и доказать абсолютную безопасность для обеих сторон. А также достигнуто согласие обеих сторон оплатить расходы по подсчету и проверке купюр поровну. Закладка денег в ячейку и сдача документов в Росреестр прошли гладко. А вот после сдачи документов случился не очень приятный момент. Покупатель Владимир неожиданно для всех отказался передать ключи от ячейки представителю продавца, опять же, опасаясь за свои деньги. Обеим сторонам еще при закладке денег в ячейку сотрудница банка подробно объяснила порядок доступа к деньгам после закладки. Рассказала о том, что по сложившимся негласным правилам после сдачи документов ключ от ячейки (а он один) передается продавцу, но, вообще то, это формальность. Получить доступ к деньгам покупатель все равно сможет только при наличии у него документов о регистрации перехода прав на недвижимость, именно на покупателя (Свидетельство или зарегистрированный договор), а покупатель сможет забрать свои деньги, если сделка не состоялась, только через месяц после закладки. Пришлось срочно устроить «телефонный мост» с оператором банка и в ходе переговоров удалось убедить покупателя в том, что его интересы никак не пострадают. В результате ключ все же был передан обеспокоенному пенсионеру, а для него эта внезапно возникшая ситуация была очередным стрессом. Еще пришлось понервничать, ожидая документы, так как установленные самими же регистраторами сроки не были выдержаны. Иван Петрович (которому не терпелось получить деньги за квартиру и убыть к дочери) по нашему совету обратился с жалобой к руководству организации и не безуспешно. После этого выдача документов была проведена в ускоренном порядке, и мы сразу же выехали в банк. Вроде бы уже можно было выдохнуть и поздравить всех с успешной сделкой, но не тут то было! Еще один серьезный сюрприз ожидал нас впереди. Когда мы все вместе двумя автомобилями прибыли для окончательных расчетов в центральное отделение Сбербанка города Сочи, то я при входе сразу насторожился, обратил внимание на странную тишину и отсутствие света в большинстве кабинок операторов банка. Тем не менее, охранник указал нам на нужную дверь. Только после выемки денег из индивидуального банковского сейфа мы окончательно разобрались, что в связи с переездом банка в другое офисное здание, кроме отдела по банковским ячейкам никакие другие подразделения, в том числе кассы, не работают. Это явилось настоящим шоком для нас всех, а особенно для пенсионера Ивана Петровича. Он, с таким трудом согласившийся на расчеты через банковскую ячейку, рассчитывал сразу же, не выходя из банка положить деньги здесь же на заранее заведенный счет. Я не могу себе даже представить, что творилось в этот момент в его душе. Как еще его здоровье смогло выдержать такой удар! Ситуация сложилась крайне критическая. Полученные деньги переместить на счет в банке уже нельзя, оставить деньги в той же ячейке тоже. А времени до конца рабочего дня Сбербанка оставалось не более 30 минут. А тут еще знаменитые сочинские пробки! Ну не везти же деньги домой под подушку!? Пришлось в экстренном порядке выехать в сторону ближайшего отделения банка. Хорошо еще, что мне удалось договориться с администратором зала, чтобы наш пенсионер попал в кассу без очереди. Мы его с нашим директором прикрывали, как могли, тенью следовали за ним везде. За четверть часа до закрытия мы вышли из банка счастливые, румяные от волнения и слегка ошалевшие от такого напряженного дня. Обе стороны сделки сердечно поблагодарили нас с директором за проделанную работу, а Иван Петрович признался, что зря он надеялся изначально, что сможет легко продать эту квартиру самостоятельно. А сейчас понял, что без помощи нашего агентства не справился бы. Я и раньше знал, что риэлторский хлеб не из легких, а сейчас убедился в этом еще раз. Я уверен, что кроме знаний и профессиональной подготовки, агенту неплохо бы иметь, во-первых: предрасположенность к такой профессии от Бога, во-вторых: обязательно стальные нервы, а особенно для работы в Сочи. Наш директор считает, что я слишком близко к сердцу принимаю все нюансы этой профессии. A иначе у меня не получается, я переживаю за своих клиентов, как за себя. А вообще, эта работа мне по душе. Посмотрим, что дальше из этого выйдет. Время покажет. Продолжение следует

Возврат к списку


Как не нарваться на долгострой и не потерять деньги при покупке квартиры в Крыму?
2 Августа 2018
595
0
Как не нарваться на долгострой и не потерять деньги при покупке квартиры в Крыму?
О тонкостях рынка недвижимости и нюансах приобретения жилья в новостройках Крыма нам расскажет Александр Шевченко, территориальный директор по продаже недвижимости Республики Крым и города Севастополя компании «Этажи».
Дистанционная покупка квартиры в Краснодаре
28 Января 2018
1228
0
Дистанционная покупка квартиры в Краснодаре
Как это происходит на деле?Давайте разберем шаг за шагом весь алгоритм данного вида покупки новостройки.
Обзор и особенности рынка недвижимости в Крыму.
13 Июня 2017
5031
1
Обзор и особенности рынка недвижимости в Крыму.
Уважаемые покупатели недвижимости! Будьте бдительны при выборе недвижимости, обращайтесь к независимым экспертам, которые помогут Вам сделать максимально правильный выбор!
Ситуация с незаконными новостройками в Крыму.«Подводные камни» при покупке вторичной недвижимости в Крыму.
Терпеть, надеяться и верить?
20 Февраля 2017
2368
5
Терпеть, надеяться и верить?
Безопасно ли рассматривать варианты покупки квартиры у застройщиков от фундамента, если до момента сдачи придется ждать около года. Сочи «живёт» по тому же законодательству, что и остальная Россия. Поскольку так называемые «застройщики» (физические или юридические лица) продолжают предлагать к покупке (как и в 1990-е годы) не только полностью созданные (в техническом и в юридическом (правовом, документальном)) объекты недвижимости (квартиры, жилые или нежилые помещения, части жилого дома), но и не созданные.
Порядок действий при вложении средств в покупку квартиры в новостройке.
20 Января 2017
2895
2
Порядок действий при вложении средств в покупку квартиры в новостройке.
Есть в Сочи дома, которые строятся солидными строительными компаниями, по закону о долевом участии в строительстве (ФЗ-214). Рисков вкладываться в такие дома меньше, но все равно они есть. В Сочи компания строила более десятка высотных домов, из которых достроила только два. Остальные стоят уже лет 10, как памятники обманутым дольщикам.  
Статьи о недвижимости
В этом разделе Вы найдете статьи от моего имени и других авторов на актуальные темы, касающиеся переезда на море и покупки жилья в Сочи и окрестностях. В них описываются проблемы и преимущества, которые встретят граждан, решивших переехать на постоянное место жительства в Сочи. Здесь также говорится о критериях выбора района проживания, самого жилья и вопросах безопасности сделки. Надеюсь, что они будут полезны для гостей сайта. Личное мнение и впечатления описаны в статьях. 

 В этом разделе можно получить ответы на основные интересующие вопросы, связанные с переездом на море:
  • как переехать в сочи на пмж, как переехать на море? 
  • какие подводные камни при покупке квартиры в новостройке сочи? 
  • подводные камни при покупке недвижимости в сочи? 
  • собенности сочинского рынка недвижимости советы по переезду на море как живётся в сочи?
©2018 Переезд на море - отдых, недвижимость, переезд на ПМЖ.
Сайт носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой