19 Февраля 2014
3889
0

Особенности работы риэлтором в известном курортном городе.

Год назад он переехал на новое место жительства – в Сочи, однако мы не теряем связь с Сергеем Борисовичем. Он регулярно делится с нами и нашими читателями впечатлениями о жизни в приморском городе, а теперь готов рассказать и об особенностях работы риэлтором в известном курортном городе. Как я стал сочинским риэлтором Когда я с семьей в сентябре прошлого года переехал в Сочи, то и представить себе не мог, что через некоторое время сам попаду в славные ряды специалистов Черноморского рынка недвижимости. Хоть я и проработал 8 лет в УПН – крупнейшей в России ассоциации риэлторов и многое узнал о технологиях и подводных камнях рынка недвижимости, но практики в продажах недвижимости имел маловато, разве что при продаже и покупке собственных объектов. Получилось так, что сразу по переезде ко мне обратился один из руководителей известной в уральской столице риэлторской компании с предложением заняться продажей его собственной сочинской квартиры. Он знал меня по Екатеринбургу и готов был доверить ключи и соответствующие полномочия. Увы, мне пришлось ему отказать – хотелось отдохнуть после переезда и провести свой первый «бархатный сезон» в Сочи без помех. Единственное, что я мог предложить своему земляку с Урала, это свести его с директором местной риэлторской компании. Тоже, кстати, выходцем из известного екатеринбургского агентства недвижимости. Они даже при встрече узнали друг друга, – когда-то совершали совместные сделки в Екатеринбурге. На этом, как я рассчитывал, моя миссия была завершена, и дальнейшее развитие событий я не отслеживал. Однако через полгода мне перезвонил тот же екатеринбургский знакомый и рассказал, что квартира до сих пор не продана, срок действия договора с агентством истекает на днях. И попросил моего совета – как поступить: то ли продавать свою квартиру через другие компании, то ли сдать ее в аренду, или вообще снять ее пока с продажи. Поскольку к этому времени я восстановил свои силы, решил многие вопросы по адаптации к местным условиям, то я пообещал своему знакомому подключиться к продаже его объекта. Но не как частный маклер, а вполне на законных основаниях, как сотрудник того же рекомендованного мною агентства. Правда, в качестве стажера. Чтобы узаконить новый статус, между мною и агентством был заключен договор на возмездное оказание услуг.

 «Первый блин»? Легко!

 Сделка на удивление прошла без особых проблем. Благо, что сама квартира располагалась недалеко от моего дома, и на показы я ходил пешком, почти каждый день, как на работу. Иногда было по три показа в день. Кроме размещения рекламы в местной популярной газете, на сайте нашего агентства и на своем личном сайте www.perezdnamore.ru, я обклеил объявлениями весь район и прилегающие территории. Вот где пригодились технологии по расклейке объявлений, которые рекомендовал известный московский бизнес-тренер Сергей Круц еще в 2005 году. В итоге состоялось более 20 показов. Люди на просмотр приходили разные, в том числе и просто любопытствующие, даже не имеющие необходимых средств для покупки, просто живущие по соседству. Были и те, кто уже продал либо купил объекты недвижимости, но решил убедиться – не продешевил или не переплатил ли. Естественно, были и коллеги-риэлторы. С помощью одной компании сделка могла даже состояться и раньше, но они пожадничали, не захотели снизить свое заложенное сверху и без того не маленькое вознаграждение. В результате реальный покупатель – дама из Воронежа – выбрала другой объект. Я показывал квартиру всем желающим, тем более что других объектов в ту пору у меня просто не было. Забавно, что будущие покупатели – молодая семейная пара на первый показ не явились, они попросту забыли о встрече. А я подумал тогда – значит, не очень-то они заинтересовались этой квартирой. Тем не менее, в итоге, сделка сложилась успешно – аванс внесли, квартиру сняли с продажи. Хорошо еще, что покупатели обошлись без помощи заемных средств, – у продавца на руках сохранилась только копия кадастрового паспорта, а некоторые банки при выдаче кредита обязательно требуют подлинник документа. Конечно, и эта проблема решаема, но потребовалось бы дополнительное время. На мой взгляд, сделка состоялась достаточно просто благодаря адекватной цене. Сыграло свою роль и то обстоятельство, что хотя квартира и находилась в собственности менее трех лет, но в договоре купли-продажи можно было указать полную сумму, так как приобрели ее год назад за эту же цену, поэтому продавцу не надо было платить налог. Конечно, не обошлось без шероховатостей. При расчетах в местном отделении Сбербанка у матери покупателя, прибывшей с Кубани со своей сберкнижкой для оплаты части суммы сделки, возникли проблемы – не удалось совершить необходимые операции. Сотрудники банка пояснили, что «компьютерная программа банка блокирует счет по неизвестным причинам». Не обошлось без женских слез и потери нервных клеток у продавца, прилетевшего на сделку из Екатеринбурга на считанные дни. К счастью, всё закончилось благополучно. Сначала планировалось провести безналичные расчеты (с книжки на книжку), но продавец согласился на получение сертификата с требуемой суммой на предъявителя, если сертификат будет оформлен в его присутствии. К тому же такие расчеты, на мой взгляд, удобны и безопасны для покупателя. Ведь в этом случае деньги покупателя не переводятся заранее на сберкнижку или счет продавца, а сам сертификат перед подписанием договора купли-продажи до последней секунды остается на руках у покупателя. По завершении сделки, не скрою, мне было приятно принимать благодарности как продавца, так и счастливого покупателя. Да будут мир в его доме и благосостояние! А я, кроме материального, получил еще и моральное удовлетворение. Благородное это дело – помогать соотечественникам разрешать жилищные проблемы. Эта не очень сложная сделка и была моим первым «боевым крещением» в Сочи. ее Провести удалось за достаточно короткий срок – 1,5 месяца. Естественно, что в своей работе я опирался на ресурсы и возможности нашей компании, использовал советы ее руководителя. Вывод по первой сделке у меня такой – «терпение и труд всё перетрут». Ну и, как модно нынче говорить, нужно быть «заточенным» на победу, на достижение конкретного результата.

Сочинский рынок. Личные впечатления.

 Сделки пошли друг за другом. Удивительно, но за период продажи своего первого объекта я успел обзавестись небольшой, но собственной клиентской базой из числа тех, с кем встречался на показах. Несколько объектов, в том числе и земельные участки, мне передали по рекомендации екатеринбургские риэлторы, а некоторые появились от моих давнишних знакомых в Сочи и Адлере. Поскольку я сам проживаю в микрорайоне Бытха в Хостинском районе города Сочи (не путать с курортным поселком Хоста), то мне удобнее всего работать с объектами, расположенными здесь или в соседних микрорайонах – Приморье, Искра, Светлана. Процесс, как говорится, пошел. Спасибо Уральской палате недвижимости, преподавателям Палаты за науку и знания, которые мне пригодились. Остается позавидовать екатеринбургским коллегам, которые работают по единым, четко прописанным и обоснованным правилам, в основном по эксклюзивным договорам. Которые могут пользоваться таким замечательным инструментом, как единая информационная база, где выставляются ежедневно несколько десятков тысяч эксклюзивных объектов различной категории по Екатеринбургу и области. Сочинский же рынок недвижимости слабо организован, стихиен по своей сути, здесь каждый «сам за себя». Конкуренция между агентствами порой принимает довольно жесткие формы – за продавцов и реальных покупателей идет серьезная борьба. Отсутствие каких-либо договоров с продавцом создает для него же лишнюю суету, способствует недобросовестной конкуренции между агентствами, создает неразбериху на рынке. Когда один и тот же объект выставляется несколькими агентствами по разным ценам, то у потенциального покупателя появляются серьезные сомнения и даже опасения в отношении данного предложения. Кроме того, это лишает риэлтора каких бы то ни было гарантий получения заработанного вознаграждения.

Трудная сделка

Очередная моя сделка сложилась непросто и несколько раз была на грани срыва. Двухкомнатная квартира на третьем этаже в панельной пятиэтажке на улице Есауленко была выставлена на продажу в объявлении одной из местных газет. Рекламу подавал пенсионер Иван Петрович, имеющий доверенность на продажу квартиры от дочери-собственницы, гражданки Украины. При встрече с ним выяснилось, что квартиру рекламирует и он сам, и многие агентства города, хотя договор на оказание услуг по продаже он ни с кем не заключал. Подписать договор с нашей компанией он также отказался, но одновременно выразил устное согласие на поиск покупателя с нашей помощью. Сначала удача вроде бы мне улыбнулась. Буквально на следующий день один из тех клиентов, кто смотрел мой первый в Сочи объект – квартиру в микрорайоне Искра, вышел на связь прямо из поезда и радостно сообщил, что продал свою недвижимость в Подмосковье и теперь у него есть деньги, чтобы купить недвижимость в Сочи. Не знаю точно, почему он позвонил именно мне. Может быть, потому что он надеялся, что тот объект в Искре еще не продался (квартира ему сильно приглянулась). Либо я почему-то вызвал у него особое доверие. Еще летом он просил меня найти ему подходящий объект частным порядком, минуя агентство. Дескать, и мне меньше расходов будет, и ты больше заработаешь. Но мой отказ по этическим соображениям, видимо, ему всё же пришелся по душе – если я выступаю против обмана руководителя нашего агентства и не хочу проводить «левую» сделку, то, возможно, и с ним поступлю по-честному. Первый же показ квартиры после небольшого торга между сторонами увенчался успехом, ударили по рукам, тут же был внесен аванс. Договор на оказание агентством услуг покупателю был подписан заранее, а представитель собственницы после внесения аванса также решился на подписание соответствующего договора. По моему совету он в этот же день подал документы на выписку из квартиры. Такой скорости развития событий я даже не ожидал. Трудно было и предположить, что все проблемы только начинаются. Сложности начались уже на следующий день, когда я узнал, что заказанный заранее кадастровый паспорт оказался не готов, причем отказ получен во второй раз, из-за ошибки, допущенной кадастровым инженером (которая, кстати, даже не извинилась перед пенсионером за такую «работу»). Это означало, что для изготовления верного документа по повторному запросу потребуется не менее одного месяца, так как его оформление производится через Краснодар. Иван Петрович совсем упал духом и уже не верил, что очередной запрос на изготовление кадастрового паспорта увенчается успехом. Одновременно узнаю, что собственница квартиры на сделку прибыть не сможет из-за большой занятости на работе. Мне пришлось задать покупателю прямой вопрос – станет ли он покупать эту квартиру, если собственницы на сделке может не быть, а сама сделка затянется. Владимир – мой клиент – был сильно разочарован этой информацией. И поскольку он сам по себе человек опытный и очень осторожный, то с самого начала настаивал на обязательном присутствии собственницы на сделке и проведении расчетов через банковскую ячейку. (По его словам, вся Москва и Питер давно уже рассчитываются только так, и это правда.) Вопросы безопасности при проведении сделки для него имели ключевое значение. В результате он отказался заключать сделку и попросил вернуть ему аванс. Уже были согласованы время и место для возврата денег, однако Владимир передумал и согласился на изменение условий сделки – видно, квартира ему очень понравилась. При этом он попросил хотя бы ускорить подготовку кадастрового паспорта. Эту проблему решить удалось. Через неделю все необходимые документы были готовы. Пришлось, правда, срочно запрашивать у собственницы квартиры еще несколько документов – отдельную доверенность на пользование банковской ячейкой, а также доверенность на право зарегистрировать ее первичное право на собственность в Росреестре (квартира до этого не вносилась в ЕГРП). Оперативную доставку этих документов из Украины удалось осуществить через экспресс-почту. Далее покупателю понадобилась выписка из ЕГРП, хотя в данном случае для сделки она не требовалась. К тому же в Росреестре сведений по этому объекту не было, да и быть не могло – в 1996 году, когда Иван Петрович оформил дарственную дочери, единственным регистрационным органом было БТИ. Владимир даже не поленился проверить каждую квитанцию об оплате коммунальных услуг и электроэнергии с начала этого года. И правильно сделал, иногда задолженности по «коммуналке» сопоставимы со стоимостью квартиры.  

«Опыт – сын ошибок трудных…»

 Мы были уже, как говорят, на «финишной прямой», однако не все испытания остались позади. За день до сдачи документов мне позвонил Иван Петрович (который, как выяснилось, сильно переживал и не спал всю ночь) и заявил, что он опасается получать наличные деньги за квартиру и настаивает только на безналичном расчете. Иначе сделки не будет. И это притом, что ранее Ивану Петровичу была подробно разъяснена вся схема, а в подписанном предварительном договоре купли-продажи было четко указано, что расчеты проводятся через банковскую ячейку. Также Иван Петрович был недоволен и тем, что платить в банке за подсчет и проверку купюр на подлинность придется ему, так как это только в интересах продавца. Нужно было спасать сделку. Пришлось «по тревоге» срочно собирать обе стороны на встречу. С большим трудом в ходе непростых и длительных переговоров согласие представителя продавца было получено. Для этого пришлось детально разобрать проект договора на аренду банковской ячейки с целью проведения расчетов по сделке (благо договор у меня был с собой) и доказать абсолютную безопасность для обеих сторон. Удалось также уговорить обе стороны поровну оплатить расходы по подсчету и проверке купюр. Закладка денег в ячейку и сдача документов в Росреестр прошли гладко. А вот после сдачи документов случился не очень приятный момент. Владимир неожиданно для всех отказался передать ключи от ячейки представителю продавца, опять же опасаясь за свои деньги. Ранее сотрудница банка подробно объяснила обеим сторонам порядок доступа к деньгам после закладки в ячейку. Рассказала и о том, что по сложившимся негласным правилам после сдачи документов ключ от ячейки (а он один) передается продавцу. Хотя это формальность – получить доступ к деньгам продавец всё равно сможет только при наличии документов о регистрации перехода прав на покупателя (свидетельство или зарегистрированный договор). А покупатель сможет забрать свои деньги (если сделка не состоялась) только через месяц после закладки. Пришлось срочно устроить «телефонный мост» с оператором банка и совместными усилиями убеждать покупателя в том, что его интересы никак не пострадают. В результате ключ всё же был передан обеспокоенному пенсионеру, но для него эта ситуация явилась очередным стрессом. Еще пришлось понервничать, ожидая документы, так как установленные самими же регистраторами сроки не были соблюдены. Иван Петрович (которому не терпелось получить деньги за квартиру и уехать к дочери) по нашему совету обратился с жалобой к руководству организации, и небезуспешно. После этого выдача документов была проведена в ускоренном порядке, и мы сразу же выехали в банк. Вроде бы уже можно было выдохнуть и поздравить всех с успешной сделкой… Но не тут-то было! Еще один «сюрприз» ожидал нас, когда мы прибыли для окончательных расчетов в центральное отделение Сбербанка Сочи. При входе я сразу насторожился, обратил внимание на странную тишину и отсутствие света в большинстве кабинок операторов банка. Тем не менее охранник указал нам на нужную дверь. И только после выемки денег из индивидуальной ячейки нам сообщили, что в связи с переездом банка в другое здание никакие другие подразделения, кроме отдела банковских ячеек, в том числе кассы, не работают. Это явилось настоящим шоком для нас всех, особенно – для Ивана Петровича. Он, с таким трудом согласившийся на расчет через банковскую ячейку, хотел сразу же, не выходя из банка, положить деньги на заранее оформленный счет. Я не могу себе даже представить, что творилось в этот момент в его душе. Как еще его здоровье смогло выдержать такой удар! Ситуация сложилась критическая. Полученные деньги положить на счет в банке уже нельзя, оставить деньги в ячейке – тоже. А времени до конца рабочего дня оставалось не более 30 минут. А тут еще знаменитые сочинские пробки! Ну не везти же деньги домой под подушку!? Пришлось в экстренном порядке ехать в ближайшее отделение Сбербанка. Хорошо еще, что мне удалось договориться с администратором зала, чтобы наш пенсионер попал в кассу без очереди. Мы его с нашим директором «прикрывали», как могли, тенью следовали за ним везде. И за четверть часа до закрытия мы вышли из банка счастливые, румяные от волнения и слегка ошалевшие от такого напряженного дня. Обе стороны сделки сердечно поблагодарили нас с директором за проделанную работу, а Иван Петрович признался, что зря он надеялся изначально, что сможет легко продать квартиру самостоятельно. Только сейчас он понял, каких трудов это стоит и что без помощи нашего агентства он не справился бы. Я и раньше знал, что риэлторский хлеб не из легких, а сейчас убедился на собственном опыте: кроме знаний и профессиональной подготовки, агенту неплохо иметь стальные нервы, а особенно – для работы в Сочи. Наш директор считает, что я слишком близко к сердцу принимаю все нюансы этой профессии. Но иначе у меня не получается, я переживаю за своих клиентов, как за себя. А вообще эта работа мне по душе. Посмотрим, что дальше из этого выйдет. Время покажет

Возврат к списку


Как не нарваться на долгострой и не потерять деньги при покупке квартиры в Крыму?
2 Августа 2018
860
0
Как не нарваться на долгострой и не потерять деньги при покупке квартиры в Крыму?
О тонкостях рынка недвижимости и нюансах приобретения жилья в новостройках Крыма нам расскажет Александр Шевченко, территориальный директор по продаже недвижимости Республики Крым и города Севастополя компании «Этажи».
Дистанционная покупка квартиры в Краснодаре
28 Января 2018
1340
0
Дистанционная покупка квартиры в Краснодаре
Как это происходит на деле?Давайте разберем шаг за шагом весь алгоритм данного вида покупки новостройки.
Обзор и особенности рынка недвижимости в Крыму.
13 Июня 2017
5300
1
Обзор и особенности рынка недвижимости в Крыму.
Уважаемые покупатели недвижимости! Будьте бдительны при выборе недвижимости, обращайтесь к независимым экспертам, которые помогут Вам сделать максимально правильный выбор!
Ситуация с незаконными новостройками в Крыму.«Подводные камни» при покупке вторичной недвижимости в Крыму.
Терпеть, надеяться и верить?
20 Февраля 2017
2457
9
Терпеть, надеяться и верить?
Безопасно ли рассматривать варианты покупки квартиры у застройщиков от фундамента, если до момента сдачи придется ждать около года. Сочи «живёт» по тому же законодательству, что и остальная Россия. Поскольку так называемые «застройщики» (физические или юридические лица) продолжают предлагать к покупке (как и в 1990-е годы) не только полностью созданные (в техническом и в юридическом (правовом, документальном)) объекты недвижимости (квартиры, жилые или нежилые помещения, части жилого дома), но и не созданные.
Порядок действий при вложении средств в покупку квартиры в новостройке.
20 Января 2017
2971
2
Порядок действий при вложении средств в покупку квартиры в новостройке.
Есть в Сочи дома, которые строятся солидными строительными компаниями, по закону о долевом участии в строительстве (ФЗ-214). Рисков вкладываться в такие дома меньше, но все равно они есть. В Сочи компания строила более десятка высотных домов, из которых достроила только два. Остальные стоят уже лет 10, как памятники обманутым дольщикам.  
Статьи о недвижимости
В этом разделе Вы найдете статьи от моего имени и других авторов на актуальные темы, касающиеся переезда на море и покупки жилья в Сочи и окрестностях. В них описываются проблемы и преимущества, которые встретят граждан, решивших переехать на постоянное место жительства в Сочи. Здесь также говорится о критериях выбора района проживания, самого жилья и вопросах безопасности сделки. Надеюсь, что они будут полезны для гостей сайта. Личное мнение и впечатления описаны в статьях. 

 В этом разделе можно получить ответы на основные интересующие вопросы, связанные с переездом на море:
  • как переехать в сочи на пмж, как переехать на море? 
  • какие подводные камни при покупке квартиры в новостройке сочи? 
  • подводные камни при покупке недвижимости в сочи? 
  • собенности сочинского рынка недвижимости советы по переезду на море как живётся в сочи?
©2018 Переезд на море - отдых, недвижимость, переезд на ПМЖ.
Сайт носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой