15 Октября 2013
1438
0

«О самостроях» Особенности сочинского незаконного строительства

Как понять, что перед вами самострой? Особенности сочинского незаконного строительства. Большинство экспертов рынка недвижимости, которые изучают динамику этого же рынка в других городах, единодушно сходятся в одном – Сочи долгие годы оставался лидером незаконного строительства.
Большинство экспертов рынка недвижимости, которые изучают динамику этого же рынка в других городах, единодушно сходятся в одном – Сочи долгие годы оставался лидером незаконного строительства. Наш город стал в каком-то смысле пионером по внедрению новых технологий в этой области и нахождению законодательных пробелов, позволяющих застраивать курорт не по нормам. По мнению специалистов рынка, эта практика стала не только «пионерской», но и самой крупной по объемам, потому что такого количества нарушений действующего градостроительного законодательства не встретишь больше ни в одном городе России.
Тенденция эта совпала с тем, что сочинская недвижимость в последние два десятилетия была и остается особо востребованной, и ее покупают жители не только Сочи, но и других регионов России, о местных особенностях застройки мало знающие.
Поэтому для того, чтобы разобраться в хитросплетениях и особенностях городского недвижимого рынка, ситуацию необходимо тщательно изучить. Традиционно, тенденцию к застраиванию города вопреки градостроительным нормам можно разделить на несколько видов.
Застройка в местах для строительства не предусмотренных. Чаще всего касается объектов коммерческой недвижимости. Разработанные в городе Правила застройки и землепользования запрещают возводить на набережных и в непосредственной близости от побережья капитальные объекты. Но, тем не менее, они возводятся. Примером может служить пляж Солнечный, в районе цирка, застроенный капитальными зданиями, причем с довольно приличной этажностью. Или населенные пункты того же Лазаревского района, где в непосредственной близости от моря разместилось огромное количество капитальных лодочных ангаров в несколько этажей, кафе и гостиниц. Стоимость таких объектов в Сочи довольно приличная, окупаются они далеко не сразу, а сколько простоят – большой вопрос. Учитывая последнюю компанию по сносу самостроев, могут долго не продержаться.
В городе есть множество примеров строительства на зеленых зонах и на придомовых территориях. Застраивать земли, принадлежащие на праве долевой собственности жильцам многоквартирных домов запрещено категорически, и, тем не менее, в Сочи есть не мало примеров, когда подобное строительство велось. Причем, у строения вполне может быть все в порядке с документами, и разрешение на его возведение есть. Правда не исключено, что это самое разрешение оспаривается сейчас в суде представителями близлежащего ТСЖ. Так что если присмотрели коммерческий объект в непосредственной близости от жилого дома, пообщайтесь с его жильцами.
Так же для Сочи нередки случаи, когда разрешение на торговлю выдается под временный павильон, а вместо него возводится капитальное строение.

Многоквартирные дома на дачных участках и земле под ИЖС. Зеленый свет такому виду строительства дал закон о дачной амнистии и нормы, по которым для частного жилого  дома разрешение на строительство брать не требуется. Есть правда одно ограничение – постройка не должна превышать трех этажей. Продать часть жилого дома, можно было всегда. Чаще всего другому владельцу продавалась его половина, реже треть дома.
И вот этих нескольких законодательных рычагов с лихвой хватило нашим застройщикам для того, чтобы развернуть на дачных участках полномасштабное жилищное строительство. На шести сотках возводились чуть ли не высотки. Власть глядя на все это дело придумала миф о том, что многоквартирный дом от частного отличить очень сложно и создала специальную комиссию «по отличению», которая решала, сносить, или отправлять дело в суд. Нередко суд принимал решение узаконить самострой. Еще был миф о том, что судебные приставы, которым полагалось штрафовать нелегальных строителей на ситуацию тоже влиять не могли, так как штрафы били катастрофически низки. Застройщик его заплатит (может и на несколько месяцев вперед) и продолжает свое дело. В общем, мифов было много до тех пор, пока снос самостроев в Сочи не принял федеральный размах. А на последней сессии Городского Собрания ее председатель Анатолий Луцик заявил, что если ввести с эксплуатацию все имеющееся в Сочи жилье, никакие развязки нам не помогут. Город, он ведь единый живой организм, и если застраивать его без учета сложившейся инфраструктуры, получится что-то такое, что сегодня получилось из микрорайона Светлана – проехать так же сложно, как и пройти, парковаться негде, а инженерные сети не справляются с имеющейся нагрузкой.
Отличить самострой от нормального многоквартирного дома можно проще простого. Разрешения на строительство у застройщика нет, а вместо квартиры вам предлагают выкупить в собственность жилое помещение. В случае сноса дома у вас в собственности останется крохотная часть земельного участка, который вы поделите с остальными собственниками. Ну, и, конечно же, квартиры в таких домах легко отличить по цене.
Самострои – гимн строительной экономии. Их наличие долгое время мешало развиваться легальному рынку добросовестных застройщиков, которым необходимо было тратиться не на садовый, а на реальный участок, утверждать все документы, разрабатывать проект, закладывать в него сейсмику и соблюдать все необходимые нормативы.
Микрорайоны, где построено наибольшее количество самостроев – Мамайка, Светлана, Макаренко, Виноградная, Фабрициуса, Бытха.
Завышение заявленной в проекте этажности. Так же вид отступлений от градостроительных норм, успешно практикующийся в Сочи. О нем, кстати, не так часто говорят, как о строительстве в неприспособленной для этого местности. И прием этот очень коварный, потому что у застройщика вполне может быть разрешение на строительство. А вот затребовать у него заявленный проект большинство покупателей вряд ли догадается.
Правила застройки и землепользования в Сочи четко регламентируют зоны, на которых разрешено строительство с разным количеством этажей. Не соблюдение правил застройки тоже нарушение градостроительных норм. Так что требуйте проект.
Что может прийти на смену самостроям?  То же самое строительство на участках под ИЖС, но уже с соблюдением всех градостроительных и законодательных требований. Нехватку недорогого жилья может компенсировать законное строительство на шести сотках небольших коттеджей на 3-4 хозяев. Владелец участка с помощью продажи его частей сможет частично окупить затраты на строительство и покупку земельного участка. Самое главное, разработать экономичный, удобный и надежный проект такого дома.

Возврат к списку


Как не нарваться на долгострой и не потерять деньги при покупке квартиры в Крыму?
2 Августа 2018
860
0
Как не нарваться на долгострой и не потерять деньги при покупке квартиры в Крыму?
О тонкостях рынка недвижимости и нюансах приобретения жилья в новостройках Крыма нам расскажет Александр Шевченко, территориальный директор по продаже недвижимости Республики Крым и города Севастополя компании «Этажи».
Дистанционная покупка квартиры в Краснодаре
28 Января 2018
1340
0
Дистанционная покупка квартиры в Краснодаре
Как это происходит на деле?Давайте разберем шаг за шагом весь алгоритм данного вида покупки новостройки.
Обзор и особенности рынка недвижимости в Крыму.
13 Июня 2017
5300
1
Обзор и особенности рынка недвижимости в Крыму.
Уважаемые покупатели недвижимости! Будьте бдительны при выборе недвижимости, обращайтесь к независимым экспертам, которые помогут Вам сделать максимально правильный выбор!
Ситуация с незаконными новостройками в Крыму.«Подводные камни» при покупке вторичной недвижимости в Крыму.
Терпеть, надеяться и верить?
20 Февраля 2017
2457
9
Терпеть, надеяться и верить?
Безопасно ли рассматривать варианты покупки квартиры у застройщиков от фундамента, если до момента сдачи придется ждать около года. Сочи «живёт» по тому же законодательству, что и остальная Россия. Поскольку так называемые «застройщики» (физические или юридические лица) продолжают предлагать к покупке (как и в 1990-е годы) не только полностью созданные (в техническом и в юридическом (правовом, документальном)) объекты недвижимости (квартиры, жилые или нежилые помещения, части жилого дома), но и не созданные.
Порядок действий при вложении средств в покупку квартиры в новостройке.
20 Января 2017
2971
2
Порядок действий при вложении средств в покупку квартиры в новостройке.
Есть в Сочи дома, которые строятся солидными строительными компаниями, по закону о долевом участии в строительстве (ФЗ-214). Рисков вкладываться в такие дома меньше, но все равно они есть. В Сочи компания строила более десятка высотных домов, из которых достроила только два. Остальные стоят уже лет 10, как памятники обманутым дольщикам.  
Статьи о недвижимости
В этом разделе Вы найдете статьи от моего имени и других авторов на актуальные темы, касающиеся переезда на море и покупки жилья в Сочи и окрестностях. В них описываются проблемы и преимущества, которые встретят граждан, решивших переехать на постоянное место жительства в Сочи. Здесь также говорится о критериях выбора района проживания, самого жилья и вопросах безопасности сделки. Надеюсь, что они будут полезны для гостей сайта. Личное мнение и впечатления описаны в статьях. 

 В этом разделе можно получить ответы на основные интересующие вопросы, связанные с переездом на море:
  • как переехать в сочи на пмж, как переехать на море? 
  • какие подводные камни при покупке квартиры в новостройке сочи? 
  • подводные камни при покупке недвижимости в сочи? 
  • собенности сочинского рынка недвижимости советы по переезду на море как живётся в сочи?
©2018 Переезд на море - отдых, недвижимость, переезд на ПМЖ.
Сайт носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой