13 Мая 2014
847
0

Как Мария Ивановна дачу покупала


Мария Ивановна Добродеева – дама в возрасте. Но она вам не просто бабушка с лавочки, а женщина основательная, информационно подкованная и осмотрительная. Как любит говорить сама госпожа Добродеева, «лучше браться за ум, чем хвататься за голову». Поэтому, когда встал вопрос, что пора бы приобретать дачу, дабы внуков оздоравливать и экологически чистые огурцы выращивать, она подошла к вопросу со всей своей основательностью.

Мария Ивановна и «роза ветров»

Для начала Мария Ивановна отправилась выяснять экологическую обстановку. Конечно, искать абсолютно экологически чистое место вблизи Екатеринбурга наивно, но относительно благополучное – вполне реально.

Максим Федотов, директор агентства недвижимости «Титул»:
– Есть несколько этапов оценки экологичности места для загородной недвижимости. Первый этап – определить близость заводов или фабрик. Второй – учесть «розу ветров». И третий – найти местные очаги загрязнения, например, свалки, хранилища отходов, очистные сооружения и так далее.
То есть на время поиска загородной недвижимости Марии Ивановне пришлось стать промышленным шпионом, синоптиком и краеведом в одном лице. И наша героиня выяснила интересные факты. Например, что екатеринбургская «Рублевка» – Чусовской тракт – место спорное. Поскольку между этим трактом и Широкой речкой, недалеко от поселка Медный, находится одна из самых крупных городских свалок. Да и Горный Щит, где Марии Ивановне предлагали дачку по сходной цене, тоже не шибко хорош – торфяники там. А район Первоуральска вообще напугал будущую дачницу, ведь там расположены крупные заводы. Например, «Хромпик», который занимается производством хромовых соединений и благодаря которому в реке Чусовой в районе Первоуральска содержание шестивалентного хрома значительно превышает предельно допустимую концентрацию.
Максим Федотов:
– Самым чистым направлением считается юго-запад от Екатеринбурга, например, Сысертский район (Челябинский тракт) или село Курганово, Макаровское водохранилище (Полевской тракт). Но можно и еще поискать, например, в северном направлении от Екатеринбурга, только подальше – километров 50–60 от города.
Еще Марии Ивановне пришлось научиться применять «розу ветров». Это достаточно просто. Для начала дама несколько раз внимательно посмотрела прогноз погоды. Циклоны чаще всего двигаются слева направо и снизу вверх. То есть основное направление ветров – восток и северо-восток. Соответственно вредные для дачного отдыха факторы лучше иметь в юго-западном направлении. 
Еще госпожа Добродеева выяснила несколько моментов, на которые обычно забывают обращать внимание при выборе загородной недвижимости.
Максим Федотов:
– Я бы рекомендовал учитывать еще наличие в непосредственной близости автомобильных трасс, железной дороги, аэропорта. Они, возможно, не так сильно влияют на загрязненность, как промышленные предприятия, но зато шума от них много. Например, для отдыха на даче в Истоке рев взлетающих самолетов – вполне привычный аккомпанемент.
Мария Ивановна идет к юристу
Мария Ивановна родилась и выросла в эпоху, когда земля принадлежала государству, а садоводы свои вожделенные сотки получали от предприятий, на которых работали. Подтверждением этого надела служила садовая книжка. Но этот документ лишь подтверждает вступление человека в садоводческое сообщество, но не является подтверждением владения участком. Поэтому юрист Марии Ивановне покупать дачу по садовой книжке настоятельно не рекомендовала. Хотя такая схема до сих пор практикуется. Покупатель с «продавцом» идут к председателю СОТ, где «продавец» отказывается от членства, а покупатель вступает в ряды садоводов. Председатель выдает садовую книжку на участок покупателю. Но это значит, что покупатель приобретает только право пользования участком.
Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости
– Самая главная опасность такой схемы состоит в том, что в один прекрасный день может прийти человек, который предъявит вам свидетельство о собственности на этот участок. И скажет, что хоть он и не появлялся на участке, и из членов СОТ его исключили, но владелец-то участка – он. И будет прав. К тому же бывает, что недобросовестные председатели СОТ сами практикуют «продажу» участков по садовым книжкам, несмотря на то, что они были оформлены в собственность. И еще один момент. Очень часто участок пытаются продать по садовой книжке те, у кого возникли проблемы с оформлением собственности на него, несмотря на упрощенную схему регистрации по «дачной амнистии». Например, на участок претендуют еще несколько собственников.

По большому счету приобретение загородной недвижимости юридически отличается от покупки квартиры только тем, что у продавца еще должны быть документы на право собственности на землю. 
Список документов, который надо проверить у продавца, выглядит так: 
1. Документы об установлении права собственности на участок и дом (например, договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство или договор дарения).
2. Свидетельство о госрегистрации права собственности на землю.
3. Кадастровый паспорт участка. В этом документе указываются границы земельного участка и координаты каждой точки. Если этого документа нет, то покупателя могут ожидать неприятные последствия. Например, участок окажется меньше, чем было заявлено при сделке. 
4. Свидетельство о госрегистрации права собственности на жилой дом.
5. Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в доме (имейте в виду, что в садовых домиках тоже разрешают регистрировать жильцов).
6. Нотариально заверенное согласие супруги (супруга), если собственник состоит (или состоял) в браке и приобретал земельный участок по возмездной сделке.

Мария Ивановна изучает земельные статусы
На понятие «земельный статус» юрист попросила Марию Ивановну обратить особое внимание. Существует несколько вариантов целевого назначения земельного участка. От этого зависит, как его можно использовать. Посмотреть категорию земли и её разрешенное использование можно в графе «Объект права» свидетельства о праве собственности на земельный участок. 
В садовых товариществах земля чаще всего имеет сельскохозяйственный статус и использовать ее можно для садоводства и огородничества или для дачного строительства. В праве собственности даже будет указано, что вы можете на этой земле построить: дачный дом без права регистрации в нем или жилой дом, в котором можно зарегистрироваться.

Людмила Плотникова:
– Первый вариант – можно оформить строение (дом), как жилой объект по декларации в Росреестре. Сотрудник паспортного стола при регистрации записывает наименование садоводческого товарищества и номер участка. Второй вариант – приобрести домовую книгу и зарегистрировать ее в Федеральной миграционной службе. После чего направить документы в паспортный стол на постоянную регистрацию в своем доме.
Второй вариант земельного статуса, который чаще встречается в коттеджных поселках, – земли населенных пунктов с назначением индивидуальное жилищное строительство. Такая земля дает владельцу возможность строить капитальный дом не выше трех этажей, который предназначен для проживания одной семьи. То есть для личного использования. Коммерческое использование Градостроительным кодексом не подразумевается. За исполнением этого закона в последнее время стали строго следить, потому как застройщики умудряются на земле для ИЖС строить многоквартирные дома. Но это совсем другая история, которая к Марии Ивановне отношения не имеет, ведь она не бизнесом собралась заниматься, а дачу покупать.
Еще дачи могут находиться на лесной территории. В этом случае надо быть предельно внимательным. Так как по российскому законодательству земли лесного фонда не могут быть частной собственностью. Их можно только взять в аренду на 49 лет. 
Еще юрист не рекомендовала Марии Ивановне покупать дачу на природоохранных, заповедных землях и землях водного фонда, что бы ни обещали и как бы ни уговаривали продавцы.

Мария Ивановна покупает рулетку 
При покупке дачи рулетка – вещь незаменимая. Потому как, кроме всевозможных юридических тонкостей, есть еще и санитарные нормы и правила (СНиП), в которых черным по белому написано, что, где и как можно строить на дачном участке. Для каждой постройки есть свои правила. Их-то Марии Ивановне и предстояло запомнить. Ведь любое нарушение грозит судебными тяжбами с соседями и даже сносом построек. И опять же уверения продавцов о том, что с соседями они договорились, председатель в курсе и так далее, – не в счет. Потому как соседи дачу могут продать, а председатель смениться. Лучше покупать дачу, построенную по всем правилам. 
Сначала забор. Он должен быть высотой не более 5 метров и прозрачный, например, из сетки – рабицы. Глухой забор можно ставить только со стороны улицы, если на это есть разрешение общего собрания членов садоводческого объединения. 
Дом от красной линии со стороны улицы должен находиться на расстоянии не менее 5 метров. От границ проезда и соседей – не менее 3 метров. Сам дом не может занимать более 30 % участка. 
Надо учитывать даже материал дома – это требования пожарной безопасности. В помощь – таблица, по которой можно рассчитать, что и где должно находиться. Например, деревянная баня должна быть на расстоянии не менее 10 метров от соседского кирпичного дома. А вот если соседский дом тоже деревянный, то уже не менее 15 метров.

К самим постройкам тоже есть определенные требования. Например, высота жилых помещений от пола до потолка должна быть не менее 2,2 м. Достаточно много претензий и к инженерному оборудованию. Они указаны и в СНиПах и правилах пожарной безопасности. Например, сток с крыш должен быть на свой участок, на дачах можно пользоваться баллонами с газом емкостью не более 12 литров и так далее. 
В своих мечтах Мария Ивановна уже начала не только садить на будущей даче огурцы и капусту, но и построила сарай для кроликов. Однако пыл ее остудило очередное правило. От границы сопредельного участка до постройки для содержания мелкого домашнего скота и птицы должно быть минимум 4 м, до других строений – 1 м. А скат крыши курятника надо ориентировать опять же на свой участок. 
Теперь о расстояниях на самом участке. От дома до уличного туалета должно быть минимум 12 метров. От дома до бани или душа – 8 м. От колодца до уборной и компостного устройства – 8 м. И надо помнить, что эти расстояния надо соблюдать не только на своем участке, но и по отношению к соседям. 
Конечно, соблюсти все эти правила достаточно сложно. И очень часто соседи договариваются между собой об уступках. Тем более что в СНиПах есть и очень странные пункты. Например, есть отдельное требование по поводу дорожек: для участка размером 6–12 соток их площадь не должна превышать 25–30 % его площади. 
Впрочем, при покупке даче всё-таки следует обратить внимание, чтобы основные правила были соблюдены.

Госпожа Добродеева и опытный садовод
Мария Ивановна присмотрела-таки себе дачку. И документы проверила, и с рулеткой по нему походила. Будущей даче осталось пройти последнюю проверку – обследование опытным садоводом. Знающие люди советуют для начала проверить инфраструктуру садоводческого товарищества: газифицирован ли сад, есть или нет общий водопровод, есть ли магазин, централизованная помойка (иначе мусор придется возить в город) и доступность общественного транспорта. Следует поговорить с соседями, как часто отключают электричество, как работает всё тот же поливочный водопровод. Особо следует остановиться на вопросе, живут ли соседи на даче круглый год. Если да, то шанс быть ограбленными зимой у вас уменьшится.
Елена Андреева, ботаник: 
– При осмотре садового участка обратите внимание на посадки. Деревья и кусты могут быть немолодыми, но здоровыми. Сорняков должно быть немного, иначе ближайшие несколько лет вы проведете в борьбе с ними. Разные сорняки живут на разной почве. Если на участке много клевера, крапивы и мокрицы, то и большинство культурных растений будут себя чувствовать хорошо. А вот если на участке много мать-и-мачехи и хвоща, то почва скорее всего сильно влажная и глинистая. На ней заниматься огородничествам будет непросто.
Вообще опытные садоводы рекомендуют покупать дачу или осенью, пока не выпал снег, или в начале лета. Тогда можно, во-первых, оценить садово-огороднические перспективы участка, а, во-вторых, узнать о состоянии дома: есть ли вода в подвале (это свидетельствует о подтоплении участка), есть ли подтеки на стенах и потолке (это подскажет вам о состоянии дома). 
Еще одна маленькая хитрость. В последнее время стало популярно старые щитовые домики обшивать сайдингом. В результате снаружи домик выглядит очень привлекательно, а внутри – гнилая старая обшивка. 
Не забудьте выяснить, есть ли на участке скважина, хорошо, если вам покажут на нее документы.
Напоследок совет от нашей осмотрительной Марии Ивановны: в юридические вопросы вникнуть можно, экологическую ситуацию тоже изучить реально, если у вас есть на это время и желание. Если же вы этим заниматься не хотите, покупку дачи, как и любой недвижимости, пускать на самотек не надо, лучше обратитесь за помощью в риэлторские агентства, которые специализируются на загородной недвижимости. Они-то знают все перечисленные тонкости «назубок».
Но, самое главное, – осматривать сам участок и дом езжайте в компании опытного садовода. Ведь знание тонкостей дачно-огородной жизни приходит только с опытом. 

Возврат к списку


Как не нарваться на долгострой и не потерять деньги при покупке квартиры в Крыму?
2 Августа 2018
725
0
Как не нарваться на долгострой и не потерять деньги при покупке квартиры в Крыму?
О тонкостях рынка недвижимости и нюансах приобретения жилья в новостройках Крыма нам расскажет Александр Шевченко, территориальный директор по продаже недвижимости Республики Крым и города Севастополя компании «Этажи».
Дистанционная покупка квартиры в Краснодаре
28 Января 2018
1272
0
Дистанционная покупка квартиры в Краснодаре
Как это происходит на деле?Давайте разберем шаг за шагом весь алгоритм данного вида покупки новостройки.
Обзор и особенности рынка недвижимости в Крыму.
13 Июня 2017
5141
1
Обзор и особенности рынка недвижимости в Крыму.
Уважаемые покупатели недвижимости! Будьте бдительны при выборе недвижимости, обращайтесь к независимым экспертам, которые помогут Вам сделать максимально правильный выбор!
Ситуация с незаконными новостройками в Крыму.«Подводные камни» при покупке вторичной недвижимости в Крыму.
Терпеть, надеяться и верить?
20 Февраля 2017
2415
8
Терпеть, надеяться и верить?
Безопасно ли рассматривать варианты покупки квартиры у застройщиков от фундамента, если до момента сдачи придется ждать около года. Сочи «живёт» по тому же законодательству, что и остальная Россия. Поскольку так называемые «застройщики» (физические или юридические лица) продолжают предлагать к покупке (как и в 1990-е годы) не только полностью созданные (в техническом и в юридическом (правовом, документальном)) объекты недвижимости (квартиры, жилые или нежилые помещения, части жилого дома), но и не созданные.
Порядок действий при вложении средств в покупку квартиры в новостройке.
20 Января 2017
2929
2
Порядок действий при вложении средств в покупку квартиры в новостройке.
Есть в Сочи дома, которые строятся солидными строительными компаниями, по закону о долевом участии в строительстве (ФЗ-214). Рисков вкладываться в такие дома меньше, но все равно они есть. В Сочи компания строила более десятка высотных домов, из которых достроила только два. Остальные стоят уже лет 10, как памятники обманутым дольщикам.  
Статьи о недвижимости
В этом разделе Вы найдете статьи от моего имени и других авторов на актуальные темы, касающиеся переезда на море и покупки жилья в Сочи и окрестностях. В них описываются проблемы и преимущества, которые встретят граждан, решивших переехать на постоянное место жительства в Сочи. Здесь также говорится о критериях выбора района проживания, самого жилья и вопросах безопасности сделки. Надеюсь, что они будут полезны для гостей сайта. Личное мнение и впечатления описаны в статьях. 

 В этом разделе можно получить ответы на основные интересующие вопросы, связанные с переездом на море:
  • как переехать в сочи на пмж, как переехать на море? 
  • какие подводные камни при покупке квартиры в новостройке сочи? 
  • подводные камни при покупке недвижимости в сочи? 
  • собенности сочинского рынка недвижимости советы по переезду на море как живётся в сочи?
©2018 Переезд на море - отдых, недвижимость, переезд на ПМЖ.
Сайт носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой