Риски при покупке жилья. Квартира в Сочи в новостройке или вторичное жилье? 17 Мая 2016
8495
0

Риски при покупке жилья. Квартира в Сочи в новостройке или вторичное жилье?

Aksenov.jpg Автор: Сергей Борисович
 Направление: г. Сочи, Адлер.

Вроде бы ответ очевиден - квартира во вновь построенном доме с удобной планировкой, с новыми современными коммуникациями и инфраструктурой по сравнению с квартирой, которая, как говорят - "была в употреблении", выглядит, на первый взгляд, более привлекательно. Однако зададим себе вопрос - а почему тогда жилье на вторичном рынке, как правило, стоит дороже, чем в новостройках? На мой взгляд, причина именно в том, что при покупке вторичного жилья у покупателя намного меньше рисков. По крайней мере, он будет знать, что все необходимые коммуникации в доме давно установлены, дом заселен, право собственности зарегистрировано государством, а это значит, что дом точно не снесут как, например, незаконную постройку. В договоре купли-продажи (если жилье в собственности более 3 лет) можно смело указывать всю сумму оплаты. Налогов в этом случае нет.

Теперь давайте рассмотрим, а каким, собственно говоря, рискам подвергает себя покупатель, приобретая жилье в новостройке?

  • Во-первых, если дом строится не в соответствии с федеральным законом № 214 - ФЗ "О долевом участии в строительстве", то вы рискуете тем, что выбранная вами квартира может одновременно продаваться еще нескольким желающим, которые, возможно, даже успели внести за нее задатки. В результате таких действий недобросовестный застройщик, обобрав простаков, вполне может просто скрыться от обманутых граждан, бросив недостроенную коробку дома. И кто в итоге окажется собственником выбранной вами квартиры - большой вопрос.
  • Во-вторых,  даже у добросовестного застройщика могут случиться непредвиденные обстоятельства (будь то мировой финансовый кризис, отказ банка в выдаче очередного кредита и т.п.), которые могут существенно повлиять на сроки окончания строительства, вплоть до полной его остановки в связи с банкротством. А если все же он достроил и вроде бы даже сдал и зарегистрировал дом, то иногда он не может длительное время подвести к дому газ или горячую воду. Лично я знаю по-соседству два новых дома, жители которых  уже несколько лет вынуждены обходиться без отопления и горячей воды, с неясными перспективами их подключения. Видел также несколько новостроек в п. Соболевка недалеко от остановки "Театральная" города Сочи, которые вместо городской канализации "сидят" на септике. От этих устройств соответствующий, как вы понимаете, запах разносится по всей округе, отнюдь не повышая настроение местных жителей.
  • В-третьих, выбранная вами квартира может быть просто снесена вместе с домом по решению суда, как незаконно возведенная постройка. Проблема города Сочи в том, что значительная часть многоквартирных домов построена в обход действующего законодательства страны. Схема проста - сначала строят на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (разрешения для строительства частного дома до трех этажей не требуется, никакого контроля за строительством нет), и даже на землях, предназначенных для садоводства или   сельского хозяйства (что, вообще то, запрещено), многоквартирные дома по 5 этажей и выше. По завершении строительства этот дом (незаконно возведенный) каким то "чудесным" образом получает государственную регистрацию по решению суда. От соседства с таким домом, кроме самих жителей, как правило, страдают и жители соседних домовладений, так как мощности проложенных до еще строительства дома коммуникаций уже не позволяют стабильно и в полном объеме пользоваться водой, электроэнергией и канализацией.Сейчас эта "вольница" или порочная практика наконец то остановлена решениями губернатора Краснодарского края и мэра города Сочи. Интересно, а куда же власти смотрели раньше? Уже сейчас в списках на сайте администрации города Сочи указано 194 объекта незаконного строительства, по которым уже состоялись решения суда, а еще 434 находятся на рассмотрении. На снос подобных объектов, со слов мэра города, даже специально выделены денежные средства из федерального бюджета. Некоторые районы города (ул. Клубничная, частично ул. Виноградная) являются красноречивым примером уродливых форм самовольного строительства. В таком районе я бы не пожелал бы жить и своему недругу. Впрочем, с этим  вы можете подробно ознакомиться, прочитав одну из моих статей, размещенных на этом сайте.
  • В-четвертых, жизнь в новостройке в первые год-два можно вполне сравнить с адом. А именно столько времени примерно понадобится всем жителям дома, чтобы сделать ремонт. Нанятые на работу представители братских республик готовы колотить, сверлить, пилить и долбить с раннего утра до позднего вечера, без выходных и праздников. Будьте готовы к этому. Хорошо тем, у кого есть возможность где то переждать время ремонтов. А если такой возможности нет?
  • В-пятых, если вы покупаете жилье в новостройке как "вторичку", у того кто ее перепродает, то это значит, что вы, скорее всего, покупаете объект недвижимости с правом собственности менее 3 лет. В этом случае сделка подлежит налогообложению. Как правило, продавец  во избежание налогообложения предлагает показать в договоре купли-продажи только 1 млн. рублей (до этой суммы налог не берется), но знайте - если сделка будет приостановлена или признана недействительной, то будет проблематично доказать, что вы заплатили продавцу не один миллион, а значительно больше. Несмотря на наличие расписки от продавца, судебные тяжбы могут растянуться на годы. Или же продавец предложит вам (если вы такой законопослушный), заплатить сумму налогов самому (а это значительная сумма в несколько сотен тысяч рублей), включив ее в цену квартиры "сверху".

Какой можно сделать вывод из вышесказанного?

Покупая жилье в новостройке вы должны понимать, что подвергаетесь серьезным рискам, вплоть до потери и жилья, и денег. Я бы посоветовал тем гражданам, которые покупают квартиры для себя и у которых больше нет другой недвижимости, все-таки отдать предпочтение вторичному жилью. Так будет намного безопаснее.

Если же вы решили, несмотря на риски, покупать в новостройке, то советую сначала тщательно изучить информацию о застройщике, его репутации на строительном рынке города, внимательно ознакомьтесь со всей документацией. Покупайте лучше квартиру, жилое помещение (никак не долю в доме) со Свидетельством  на право собственности. Такая квартира будет несомненно стоить дороже, чем квартира без документов на стадии строительства (кстати, самая дешевая цена на квартиру - "в стадии котлована"). Зато у вас будут гарантии, что вы не останетесь ни с чем.

Вообще, вопрос приобретения недвижимости в нашей стране весьма непростой и далеко не безопасный. Очень много "подводных камней" о которых обычные граждане и понятия не имеют. А посему, я бы однозначно посоветовал будущим покупателям обратится к профессиональному специалисту рынка недвижимости. Его лучше всего выбирать по рекомендации друзей или знакомых, а также через профессиональные объединения риэлторов (если они есть в вашем городе, регионе).
 Я тоже знаю надежных риэлторов, которые вас точно не обманут, помогут купить недвижимость с учетом конъюнктуры цен, ваших финансовых возможностей, всех ваших запросов и пожеланий! 
Обращайтесь, охотно поделюсь этой информацией.

Возврат к списку


Как не нарваться на долгострой и не потерять деньги при покупке квартиры в Крыму?
2 Августа 2018
595
0
Как не нарваться на долгострой и не потерять деньги при покупке квартиры в Крыму?
О тонкостях рынка недвижимости и нюансах приобретения жилья в новостройках Крыма нам расскажет Александр Шевченко, территориальный директор по продаже недвижимости Республики Крым и города Севастополя компании «Этажи».
Дистанционная покупка квартиры в Краснодаре
28 Января 2018
1228
0
Дистанционная покупка квартиры в Краснодаре
Как это происходит на деле?Давайте разберем шаг за шагом весь алгоритм данного вида покупки новостройки.
Обзор и особенности рынка недвижимости в Крыму.
13 Июня 2017
5031
1
Обзор и особенности рынка недвижимости в Крыму.
Уважаемые покупатели недвижимости! Будьте бдительны при выборе недвижимости, обращайтесь к независимым экспертам, которые помогут Вам сделать максимально правильный выбор!
Ситуация с незаконными новостройками в Крыму.«Подводные камни» при покупке вторичной недвижимости в Крыму.
Терпеть, надеяться и верить?
20 Февраля 2017
2367
5
Терпеть, надеяться и верить?
Безопасно ли рассматривать варианты покупки квартиры у застройщиков от фундамента, если до момента сдачи придется ждать около года. Сочи «живёт» по тому же законодательству, что и остальная Россия. Поскольку так называемые «застройщики» (физические или юридические лица) продолжают предлагать к покупке (как и в 1990-е годы) не только полностью созданные (в техническом и в юридическом (правовом, документальном)) объекты недвижимости (квартиры, жилые или нежилые помещения, части жилого дома), но и не созданные.
Порядок действий при вложении средств в покупку квартиры в новостройке.
20 Января 2017
2895
2
Порядок действий при вложении средств в покупку квартиры в новостройке.
Есть в Сочи дома, которые строятся солидными строительными компаниями, по закону о долевом участии в строительстве (ФЗ-214). Рисков вкладываться в такие дома меньше, но все равно они есть. В Сочи компания строила более десятка высотных домов, из которых достроила только два. Остальные стоят уже лет 10, как памятники обманутым дольщикам.  
Статьи о недвижимости
В этом разделе Вы найдете статьи от моего имени и других авторов на актуальные темы, касающиеся переезда на море и покупки жилья в Сочи и окрестностях. В них описываются проблемы и преимущества, которые встретят граждан, решивших переехать на постоянное место жительства в Сочи. Здесь также говорится о критериях выбора района проживания, самого жилья и вопросах безопасности сделки. Надеюсь, что они будут полезны для гостей сайта. Личное мнение и впечатления описаны в статьях. 

 В этом разделе можно получить ответы на основные интересующие вопросы, связанные с переездом на море:
  • как переехать в сочи на пмж, как переехать на море? 
  • какие подводные камни при покупке квартиры в новостройке сочи? 
  • подводные камни при покупке недвижимости в сочи? 
  • собенности сочинского рынка недвижимости советы по переезду на море как живётся в сочи?
©2018 Переезд на море - отдых, недвижимость, переезд на ПМЖ.
Сайт носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой