Обзор и особенности рынка недвижимости в Крыму. 13 Июня 2017
3937
1

Обзор и особенности рынка недвижимости в Крыму.

OlgaVas.jpg Автор: Елена Васильевна
 Направление: Крым
Контакты для бесплатной консультации:
  +7(978)0152011  +7(926)2122477 2122477@bk.ru

Роскошная природа, мягкий целебный климат, фантастически красивые виды, возможность в любой момент окунуться в море или прогуляться в горной местности, факторы, побуждающие все большее количество россиян приобретать недвижимость в республике Крым, и, в частности, в Ялте.  Экология так же не последнее место занимает в выборе людей. Ялта одна из наиболее благоприятных в этом смысле зон: "Ялта вошла в ТОП-3 самых экологически безопасных городов Крыма".

Ситуация с незаконными новостройками в Крыму.

Касательно новостроек в Крыму, изложу своё краткое резюме для покупателей. Наследие Украины довольно обременительно не только с точки зрения своего физического состояния: неразбериха с собственностью: что-то национализируется, что-то переводится в иное назначение (земля) в связи с новым Ген. Планом, который никак не вступит в силу. Из-за коллизий, наложений границ участков и непомерных аппетитов местного бизнеса, Ялта до сих пор живёт по Ген. Плану 90-х годов, что давным-давно не соответствует действительности: за 25 лет уже многое построено, перестроено, видоизменено. Более подробно с этой ситуацией можно ознакомиться здесь .

В целом, моё мнение таково: на рынке девелопмента, царит полнейшая неразбериха. Непорядок с правовыми схемами, с землёй, с разрешительной документацией... Стоимость за квадратный метр необоснованно завышена. У покупателей нет определенности, что будет завтра, нет уверенности в будущем. За крайне редким исключением застройщиков, которые действуют в рамках российского законодательства. При этом, объекты с идеальными документами, могут не устроить покупателей с точки зрения локации, стоимости квадратного метра, вида из окна и т.д. Уже сегодня, Правительством Крыма официально признаны незаконными около 400 объектов по тем или иным причинам.

pdf.png Распоряжение главы Республики Крым

На фото ниже изображена панорама Ялтинской бухты: левая верхняя часть фото: это территория так называемого Приморского парка. Как видно на фото, многоэтажные новострои громоздятся один над другим, выходя в буквальном смысле прямо на пляж… Стройка продолжается безостановочно, не смотря на начало сезона… Не нужно быть юристом, чтобы понимать масштаб нарушений, количество застройки на прибрежной парковой территории. Вокруг этой застройки постоянно происходят споры, и непонятно как выйти из сложившейся ситуации и оставить этот процесс. Похоже, это не под силу даже Главе Крыма С. Аксёнову: он не однократно пытался так или иначе остановить застройку.  Однако, строительство продолжается. Между тем, это самые дорогие объекты недвижимости в Ялте, стоимость которых на этапе строительства, в среднем составляет от 150000  до 350000 рублей за квадратный метр.

2.jpg
Нарушения в строительстве идут по Всему Крыму и по всей Большой Ялте. Но это не останавливают не только строителей, но продавцов недвижимости. Идёт бойкая торговля. Например, квартиры в жилом доме по ул. Руданского 21,  это ЖК «Чайка».
3 (1).jpg
продают многие агентства:

Screenshot_1.jpg
Screenshot_2.jpg
а между тем, строительство дома приостановлено, идут судебные разбирательства:
Screenshot_3.jpg
И таких вариантов среди новостроек, к сожалению,огромное количество. Не буду даже говорить об избитой теме: строительство и продажа квартир в многоквартирных домах, незаконно построенных на землях ИЖС. Такого добра здесь так же хватает. Ничего нового: Суды идут, а квартиры продаются. 

Если Вы решились на покупку новостройки в Ялте, обратите внимание на:

  • Назначение земли: это м.б.  ИЖС, земли промышленного, рекреационного и др. назначения;
  • Статус Земли: собственность или Аренда? Если Аренда, то уточняйте срок аренды земельного участка,
  • Статус Помещения (жилое/нежилое),
  • Какой тип договора заключается с покупателем (ДДУ, предварительный, кооператив,  и др.)
  • Наличие проектной документации,
  • Разрешение на строительство,
  • История/репутация застройщика (сколько объектов построено, сколько сдано).
Итак, то, что на рынке девелопмента ЮБК  царит полная неразбериха, уже не требует доказательств.
Немного проще разобраться с правовой точки зрения с объектами вторичной недвижимости, хотя бы потому, что эти объекты уже существуют «де-юре», на них есть зарегистрированные права собственности. Однако, здесь существуют свои «подводные камни», помимо известных юридически небезопасных моментов (наследственное и семейное право, обременения и ограничения правами третьих лиц)  в правовом поле РФ, существуют так же нюансы из-за разницы в действующем законодательстве Украины.

«Подводные камни» при покупке вторичной недвижимости в Крыму:

  • Обременениями правами третьих лиц, - ими могут быть залоги украинских банков, аресты украинских судов,  сведения о которых не содержаться в Российском реестре прав на недвижимое имущество. 
  • Возможны двойные регистрации переходов прав: на территории Украины возможна регистрация переход прав на Крымскую недвижимость, поскольку по законодательству Украины регистрация перехода прав возможна не только по месту нахождения недвижимого имущества, а, например, в Киеве и эти сведения не находятся в  местных архивах. И многое тому подобное.
  • Сделки по доверенности занимают довольно большой процент: запуганные украинской пропагандой  продавцы, проживающие на территории Украины, особенно в западной её части, попросту боятся приезжать в Крым, выдают на территории Украины Доверенности, действие которых не так просто проверить: нужны сведения из украинских источников. 
  • Нюансы расчётов по сделке: не понимание и боязнь расчётов через банковскую ячейку и недоверие к банкам у местного населения зашкаливает. Большинство сделок проходит через нотариуса по настоянию местных продавцов и расчёт происходит до перехода прав, что накладно, не очень комфортно и небезопасно для Покупателя. Кроме этого, украинские продавцы очень рискуют, перевозя потом через границу на территорию Украины большие суммы наличных денег, поскольку в октябре 2016 года по инициативе П. Порошенко была запрещена система Российских банковских переводов на территорию Украины.

Незаконные перепланировки, пристройки, самострои и самозахваты придомовой территории.

Кроме перечисленных выше здесь нюансов, в Ялте особенно развиты неузаконенные  перепланировки квартир, а так же пристройки, самострои и самозахваты придомовой территории. В Украине было возможно, собрав подписи у большинства соседей о согласии,  смело приниматься за дело и  возводить самострой и самозахват, а за тем,  постфактум узаконить его «не за недорого».  Многие даже не доходили до этого самого «не за дорого» по известным причинам (жадность), и ограничивались сбором подписей, которые на сегодняшний день не имеют никакого значения. Вот, например, продажа квартиры с пристройкой:

Pristroyotel.png
Хочу продемонстрировать некоторые перлы местного колорита самостроев в Ялте, которые не перестают меня поражать толи незатейливой простотой и непосредственностью некоторых индивидов, граничащей со слабоумием, то ли запредельной наглостью и наплевательским отношением к окружающим. Они запросто уродуют облик города, с его стариной архитектурой и красотой в угоду своим мещанским ценностям: куцому балкончику из фанеры, страхолюдной пристройке в палисаднике ради увеличения площади квартиры или надстройкой 4х этажей по 20 метров над гаражом для сдачи в сезон отдыхающим.Полюбуйтесь:

Screenshot_4.jpg
Screenshot_5.jpg
Screenshot_6.jpg
Screenshot_7.jpg

Обратите внимание на предпоследнее фото: судя по всему по документам у владельца имеется лишь выделенный земельный участок размером 0, 25 сотки с назначением: под строительство гаража. Очень много подобных объектов продаются с формулировками таунхаус или трёхуровневая квартира. Я видела так же зарегистрированные украинские документы о собственности с формулировкой «гараж с надстройкой». Там невозможна прописка и только в крайне редких случаях встречается официальное подключение к сетям…
Касательно земельных участков – ситуация так же сложная. Со слов знакомого нотариуса, более половины сделок по продаже земельных участков приостанавливаются на этапе государственной регистрации из-за наложения границ. И это цифра, касающаяся нотариальных сделок!!!!  Публичная кадастровая карта Украины и Публичная кадастровая карта России не совпадаютиз-за того, что только часть украинских собственников поставили на кадастровый учёт РФ свои земельные участки, поставленные на учёт ранее при Украине. Украинские документы признаются РФ и людям просто нет надобности, без сделки, заниматься переоформлением документов на российские. Вновь же выделенные земельные участки или не поставленные на учёт при Украине, но сразу поставленные на учёт в Российском кадастре,  впоследствии оказываются наложенными на границы уже существующих и постепенно поступающих сведений ранее зарегистрированных при Украине участков. Кроме того, идут отмены и судебные споры по участкам,незаконно выделенным при Украине. Например,  ФГУП "ПАО "Массандра" получило обратно земли виноградников, с уже построенными на них дорогими коттеджами.
Одним словом, нюансов много и к приобретению недвижимости в Крыму нужно подходить очень основательно. Подведя черту своему краткому обзору Крымской недвижимости, я хочу обратиться к тем, кто так же как я когда-то, мечтает переехать жить  в этот райский уголок.

Уважаемые покупатели! Будьте бдительны при выборе недвижимости, обращайтесь к независимым экспертам, которые помогут Вам сделать максимально правильный выбор!





Возврат к списку


Личный опыт переезда на ПМЖ в Краснодар.
19 Мая 2017
6654
2
Личный опыт переезда на ПМЖ в Краснодар.
Представляем надежного человека - гида по безопасной недвижимости Краснодара, который на личном опыте испытал все особенности переезда на ПМЖ в Краснодар.
Здравствуйте! Меня зовут Маслевский Роман и я хочу рассказать об истории переезда нашей семьи в город Краснодар, на юг России.
Сочи в объятиях зимы.
1 Февраля 2017
3938
2
Сочи в объятиях зимы.
Нынешняя зима в Сочи, на мой взгляд, выпала самой суровой за последние пять лет, что я живу в Сочи. Если, к примеру, зимой прошлого года снег выпадал только один раз (пошел с ночи, а в обед уже растаял), то в этом году он уже выпадал раз десять. После каждого снегопада снег держался день-два. Завораживающее зрелище - черноморские пальмы, засыпанные снегом. А 30 января вечером было настоящее «светопреставление», никогда представить такое бы не мог!
Западный крым. Черноморский район для ПМЖ.
22 Января 2017
4052
2
Западный крым. Черноморский район для ПМЖ.
Черноморский район, расположенный на Западном побережье Республики Крым, - это уникальное, привлекательное и вполне комфортное место для проживания, имеет ряд значительных преимуществ перед другими популярными регионами полуострова. 
Личный опыт переезда на ПМЖ в Крым. Почему именно Ялта?
25 Апреля 2016
60134
0
Личный опыт переезда на ПМЖ в Крым. Почему именно Ялта?
В сентябре 2014 года, после жутких перегрузок, нам с мужем из забитого и туго утрамбованного графика вдруг внезапно высыпались 10 свободных дней… не долго думая, бюджетно отдохнуть «по старинке, дикарями» мы решили в Крыму.
Новогодний отдых в Крыму
9 Марта 2016
2593
0
Новогодний отдых в Крыму
Новогодний Крым мне навсегда запомнится треском бензиновых электрогенераторов, а также непреодолимой стойкостью и оптимизмом жителей Крыма. 
Начну с того, что добраться из Сочи до Крыма оказалось непросто – поезда с 12 декабря и до весны не ходят, самолеты из Сочи до Симферополя только раз в неделю. Мы решили поехать автобусом от Краснодара до Ялты через керченскую переправу, но мы еще не знали - что нас ждет впереди. 
©2018 Переезд на море - отдых, недвижимость, переезд на ПМЖ.
Сайт носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой